Ge bort din bostadsrätt: Praktiska steg och viktiga dokument

14 mars 2025

Trots att bostadsrätt räknas som lös egendom finns det formkrav vid gåva av bostadsrätt. Gåvohandlingen ska vara skriftlig och undertecknad av både givaren och gåvotagaren. För att gåvan ska vara fullbordad krävs dessutom att bostadsrättsföreningen underrättas (denuntieras) om gåvan. Gåvan blir bindande för givaren och gällande mot överlåtarens borgenärer genom underrättelsen. Underrättelsen till föreningen kan göras av givaren eller gåvotagaren. Gåvotagaren bör dock inte lita på att givaren meddelat föreningen utan bör själv ta kontakt med någon behörig företrädare för föreningen.

Gåvolöfte

Ett muntligt löfte om att ge bort en bostadsrätt är inte bindande. I fråga om ett skriftligt löfte är bindande är frågan mera oklar. Högsta domstolen har uttalat att en gåva av bostadsrätt blir bindande för givaren först i samband med att föreningen underrättas om denna. Rättsläget är alltså oklart i denna fråga.

Privatbostadsföretag

Kraven på gåva av bostadsrätt gäller endast privatbostadsföretag (tidigare kallat äkta bostadsrättsföreningar). Ett privatbostadsföretag är en svensk ekonomisk förening (bostadsrättsförening eller bostadsförening) vars verksamhet till klart övervägande del (ca 60%) består i att åt sina medlemmar tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen till 100 %.

Föreningens fastighet ska ha minst tre bostadsrättslgenheter. Uppfylls inte kraven är föreningen ett annat bostadsföretag. Då gäller de vanliga gåvoreglerna för lös egendom.

Gåva eller köp

När en bostadsrätt överlåts utan ersättning är det en gåva. Gåvans värde bestäms då normalt till bostadsrättens marknadsvärde. Om gåvotagaren betalar en ersättning som understiger bostadsrättens marknadsvärde blir gåvans värde egendomens marknadsvärde minus ersättningen.

Då klassificeras överlåtelsen som ett blandat fång, som innebär att transaktionen delvis har karaktär av gåva och delvis av köp.

För lös egendom, som bostadsrätt räknas till, gäller skattemässigt delningsprincipen. Det innebär att vid ett blandat fång ska skillnaden mellan betalningen och marknadsvärdet räknas som gåva och resterande del som köp.

Exempel

Maria äger en bostadsrätt som hon överlåter till sin dotter Emma mot en köpesumma om 400 000 kr.

Marknadsvärdet på bostadsrätten vid överlåtelsetillfället är 1 600 000 kr.

Därmed anses 400 000/1 600 000 = 25 % ha överlåtits genom köp och resterande 75 % genom gåva.

Om gåvoavsikt saknas

Om det inte finns någon gåvoavsikt anses bostadsrätten helt och hållet överlåten genom köp även om betalningen skulle understiga marknadsvärdet. Vid en sådan överlåtelse till närstående bör man dock kunna utgå från att det alltid finns en gåvoavsikt.

Skatteeffekter

En ren gåva utlöser ingen kapitalvinstbeskattning hos givaren. Vid gåva inträder gåvotagaren i givarens skattemässiga situation. Detta innebär att gåvotagaren övertar givarens anskaffningsvärde, alltså det han eller hon betalade för bostadsrätten när han eller hon köpte den. Om gåvotagaren säljer bostadsrätten ska han eller hon använda givarens anskaffningsvärde vid kapitalvinstberäkningen.

Har gåvotagaren betalat en ersättning understigande marknadsvärde (så kallat blandat fång) räknas skillnaden mellan betalningen och marknadsvärdet som gåva och resterande delen som köp. Gåvotagaren övertar i detta fall givarens anskaffningsvärde för den del som avser gåva. För den del som avser köp utgör betalningen gåvotagarens anskaffningsvärde. Den del som överlåts genom köp utlöser också en kapitalvinstbeskattning hos givaren.

Uppskov

När man säljer sin permanentbostad (småhus eller bostadsrätt) och köper en ny bostad kan man i vissa fall få uppskov med beskattningen av vinster. När man sedan säljer ersättningsbostaden ska uppskovsbeloppet återföras till beskattning.

Det går inte att överta uppskov när en bostad övergår genom gåva eller bodelning under bestående äktenskap. Det har dock blivit vanligare att en make som ensam äger makarnas bostad ger bort halva bostaden till den andra maken för att maximalt kunna utnyttja ROT-avdraget. Detta kan medföra oönskade skatteeffeker eftersom gamla uppskov då måste återföras.

Men om ersättningsbostaden överlåts genom arv eller testamente till make, sambo eller hemmavarande barn under 18 år, eller genom bodelning i samband med makes eller sambos död eller vid separation, följer uppskovet med till den nya ägaren.

Villkor

Det är vanligt att man i samband med att man ger en bostadsrätt i gåva bestämmer om olika villkor som ska gälla. Det kan exempelvis vara att bostadsrätten ska vara enskild egendom eller att gåvan inte ska räknas som förskott på arv.

Man kan även i gåvobrevet bestämma att gåvotagaren inte ska få sälja bostadsrätten vidare.

Ett annat exempel på villkor i ett gåvobrev är att givaren ska få nyttjanderätt till den bortgivna egendomen, alltså att givaren ska få bo kvar. Ska givaren fortfarande ha nyttjanderätt till lägenheten måste man kontrollera att föreningen godkänner denna andrahandsupplåtelse.

Samtycke

Om givaren är gift eller sambo måste som huvudregel den andre maken, registrerade partnern eller sambon ge sitt skriftliga samtycke till gåvan av bostadsrätten.

Medlemskap, utträdes- och inträdesansökan

När en bostadsrätt har överlåtits från en bostadsrättshavare till en ny innehavare får denne utöva bostadsrätten endast om han eller hon är eller blir medlem i bostadsrättsföreningen.

Om förvärvaren vägras medlemskap blir överlåtelsen ogiltig. Gåvotagaren måste alltså lämna in en inträdesansökan till bostadsrättsföreningen omedelbart efter gåvan.

Givaren behöver inte ansöka om utträde. Han eller hon anses automatiskt ha lämnat föreningen så snart han eller hon inte har någon bostadsrätt. I stadgarna kan det dock finnas villkor om att anmälan om utträde ur föreningen ska göras skriftligen och även att namnteckningen ska vara bevittnad.