Från samägande till försäljning: Vad du behöver veta

18 mars 2025

Den som äger en andel i en samägd egendom kan sälja sin andel om inte förbehåll om annat har gjorts vid gåva eller testamente. Enligt samäganderättslagen har en andelsägare som har kommit i konflikt med övriga delägare två möjligheter att ta hjälp av. Den ena möjligheten innebär rätten att åstadkomma en förvaltning av egendomen av en god man under viss tid. Det andra alternativet är att få samägandet upplöst genom försäljning av egendomen.

Delägares rätt till försäljning av egendomen

Rätten att få den samägda egendomen såld är det enklaste sättet att bli av med egendomen när det uppstått konflikter mellan delägarna om förvaltningen av egendomen. När man säger att varje delägare har rätt att få egendomen såld innebär det att delägarna har rätt till att egendomen ska bjudas ut till försäljning. Huruvida egendomen faktiskt blir såld beror givetvis på om det finns någon köpare.

Det finns dock vissa undantag till att få egendomen såld.

Avtal om att delägare inte har rätt att begära försäljning av egendomen

Delägare kan avstå från sin rättighet att få egendomen såld genom avtal med andra delägare (gäller inte jordbruksfastigheter). Vad som sägs i samäganderättslagen angående avtal om att delägare inte har rätt att kräva försäljning av egendomen avser i huvudsak ett avtal mellan samtliga delägare.

När det finns avtal om förbud mot att kräva försäljning som ingås endast mellan vissa delägare är även sådana avtal giltiga med den begränsande verkan det kan få.

Förbud att begära försäljning av egendom genom gåva och testamente

Förbud för delägare i samägd egendom att begära försäljning av egendomen i dess helhet kan också uppstå i samband med gåva eller testamente av andel i egendom eller av hela egendomen till flera personer som blir samägare.

Om det vid gåvan eller testamentet anges att mottagande delägare inte får begära försäljning av hela egendomen får egendomen inte säljas. Genom mottagandet av gåvan eller testamentet kan man säga att mottagaren får acceptera villkoren.

Delägare som inte själva är begränsade av villkor genom gåva eller testamente kan naturligtvis fortfarande begära att få till stånd en försäljning av egendomen, även om en annan delägare omfattas av ett förbud som baseras på villkor i gåva eller testamente.

Synnerliga skäl till att skjuta upp försäljningen

Omständigheter som utgör skäl för anstånd är huvudsakligen sådana som kan hänföras till personliga förhållanden hos den eller dem som har besittningen till egendomen. Exempelvis den eller de som bor på en fastighet eller i en bostadsrättslägenhet som är föremål för samäganderätten.

Som exempel kan nämnas sjukdom eller sociala missförhållanden som skulle förvärras vid en försäljning för närvarande eller att en försäljning skulle inverka på barn i deras nuvarande situation.

En annan situation som kan tänkas innebära skäl för anstånd är att försäljningen vid tiden för ansökningen på grund av förhållandena på marknaden kan beräknas ge ett mycket dåligt pris.

Ett annat exempel kan vara åldern på en delägare som är bosatt på en samägd fastighet i kombination med att det dröjer en viss tid innan delägaren kan få ett boende på annat ställe eller att en delägare driver verksamhet på den samägda fastigheten och det beräknas ta viss tid innan verksamheten kan flyttas till ett annat ställe.

Klyvning av fastighet, delning av lös egendom

När det gäller samägd fastighet finns ytterligare ett undantag från principen att andelsägare har rätt till försäljning av egendomen i dess helhet, nämligen om gemenskapen i stället kan upplösas genom att fastigheten blir föremål för delning genom klyvning.

När det gäller lös egendom är inte delning av egendomen i de flesta fall möjlig av praktiska eller tekniska skäl. Men det finns vissa typer av egendom där en delning i och för sig är möjlig.

Som exempel på egendomstyper som kan tänkas bli föremål för delning mellan delägarna kan nämnas ett större antal aktier, en samling antika matbestick av silver, ett antal antika stolar eller en samling målningar av kända konstnärer.

En förutsättning för att samäganderätt till lös egendom, oavsett vilken typ av egendom det handlar om, ska upplösas genom delning av egendomen mellan delägarna är att dessa är överens om att egendomen ska delas. De måste dessutom vara överens om hur delningen ska ske. Om en delägare ansöker om att egendomen i dess helhet ska säljas har domstolen inte möjlighet att besluta att egendomen i stället sak delas.

Samtycke från make eller sambo

En make får inte utan andra makens samtycke sälja fast egendom eller annan egendom som utgör makarnas gemensamma bostad. En make kan dock sälja egendom som är enskild egendom. En make får inte heller utan den andra makens samtycke sälja fast egendom om den utgör giftorättsgods.

Samtycke behövs dock inte om maken inte kan lämna giltigt samtycke eller om dennes samtycke inte kan lämnas inom rimlig tid. Sådant samtycke behövs inte heller sedan bodelning har skett med anledning av äktenskapsskillnad. Om samtycke saknas när ett sådant krävs får domstol tillåta försäljning på ansökan av den som vill sälja egendomen.

Dessa bestämmelser gäller i huvudsak även för sambor.

Samtycke krävs även när en delägare i samägd egendom avseende gemensam bostad med mera som är gift eller sambo begär att hela egendomen ska säljas.

Försäljning

Om delägarna inte kan komma överens om hur de ska sälja egendomen kan en delägare begära att samäganderätten upplöses. Försäljningen ska ske på offentlig auktion. Auktionen sågs förr i tiden som en garanti för att kunna sälja egendomen till det bästa möjliga pris och var i praktiken det enda möjliga försäljningssättet.

Numera skulle det vara tänkbart att i stället sälja egendomen genom att lägga ut försäljningen på exempelvis blocket eller tradera eller annat eftersökande av spekulanter, vilket troligtvis skulle kunna ge bättre resultat.

Eftersom 6 § i samäganderättslagen är dispositiv kan delägare på förhand genom ett samäganderättsavtal komma överens om att försäljning ska ske på annat sätt än auktion.