Försäljning av samägd egendom: Enkel guide för dig som delägare

21 april 2025

Att äga egendom tillsammans med andra kan vara praktiskt, men vad händer när ni inte kommer överens? Kanske vill du sälja hela egendomen, men de andra delägarna säger nej? Eller kanske vill du skydda din andel utan att förlora den? Samäganderättslagen och 1989 års lag om jordbruksfastigheter ger dig rättigheter – och vi på Justiflex är här för att guida dig. I den här artikeln förklarar vi hur försäljning av samägd egendom fungerar, vad du kan göra om det blir konflikter och hur vi kan hjälpa dig. Vårt mål är att göra juridiken enkel och hjälpa dig fatta trygga beslut.

Vad är samägd egendom?

Samägd egendom är något du äger tillsammans med andra, till exempel en fastighet, bostadsrätt, bil eller aktier. Varje delägare har en andel, och enligt Samäganderättslagen kan ni gemensamt bestämma att sälja hela egendomen. Men vad händer om ni inte är överens? Lagen ger varje delägare rätt att begära att egendomen säljs på offentlig auktion för att lösa upp samägandet (6 § Samäganderättslagen). Detta gäller även jordbruksfastigheter med minst tre delägare (13 § 1989 års lag), om inget annat avtalats.

Exempel: Anna, Björn och Clara

Anna, Björn och Clara äger en stuga tillsammans, var och en med en tredjedel. Anna vill sälja stugan eftersom hon behöver pengarna, men Björn och Clara vill behålla den. Anna kan enligt lagen ansöka hos tingsrätten om att stugan ska säljas på auktion. Om försäljningen godkänns, delas köpeskillingen mellan dem efter avdrag för kostnader. Men det finns undantag och möjligheter att stoppa eller skjuta upp försäljningen – mer om det nedan!

Dina alternativ vid konflikter om samägd egendom

Om ni som delägare inte kan enas om hur egendomen ska hanteras, har du två huvudsakliga alternativ enligt Samäganderättslagen:

Ansöka om en god man: En god man kan förvalta egendomen tillfälligt (3 §). Detta löser inte konflikten långsiktigt, men kan ge tid att hitta en lösning.
Begära försäljning: Du kan ansöka om att hela egendomen säljs på offentlig auktion (6 §). Detta är en kraftfull rättighet – du behöver inte ange något skäl, och andra delägare kan inte stoppa det bara för att de tycker samägandet fungerar bra.

För jordbruksfastigheter gäller liknande regler (13 § 1989 års lag), men delägare kan avtala bort rätten till försäljning, till skillnad från vanlig samägd egendom.

Vad händer vid försäljning?

Ansökan: Du lämnar in en ansökan till tingsrätten där egendomen finns.
God man utses: Tingsrätten utser en god man som ansvarar för auktionen, förberedelser och fördelning av pengarna (8 §).
Auktion: Egendomen bjuds ut offentligt, och högsta bud vinner, om det inte finns ett lägsta pris (9 §).
Köpeskillingen: Efter försäljningen fördelas pengarna mellan delägarna enligt deras andelar, minus kostnader som gode mannens arvode (15 §).

Undantag och skydd mot försäljning

Avtal om förbud: Delägare kan ha avtalat att ingen får begära försäljning (6 § Samäganderättslagen). För jordbruksfastigheter är sådana avtal ogiltiga enligt 1989 års lag, eftersom lagen är tvingande (1 §).
Gåva eller testamente: Om egendomen fåtts genom gåva eller testamente med villkor om att den inte får säljas, gäller det villkoret. Men om andelen säljs vidare, binds inte den nya ägaren av villkoret (NJA 2017 s. 289).
Synnerliga skäl för anstånd: En delägare kan begära att försäljningen skjuts upp om det finns starka skäl, t.ex. sjukdom, barns situation eller dålig marknad (6 §). Exempel: I NJA 1979 s. 562 ville en mamma skjuta upp försäljning av en bostad eftersom hennes barn riskerade psykiska problem vid en flytt. HD sa nej, eftersom skälen inte var tillräckligt starka och tillfälliga.
Klyvning av fastighet: Om det är en fastighet kan en delägare begära klyvning istället för försäljning (7 §). Klyvning delar upp fastigheten i separata delar, så varje delägare får sin egen lott (11 kap. FBL). Detta fungerar inte för lös egendom, som aktier eller bilar, eftersom delning ofta är opraktisk.

Tillbaka till Anna, Björn och Clara

Om Clara visar att en försäljning nu skulle ge ett väldigt lågt pris på grund av en svag marknad, kan hon begära anstånd. Alternativt, om stugan är en fastighet, kan Björn ansöka om klyvning för att få en egen del istället för att förlora hela stugan. Vi på Justiflex kan hjälpa dig bedöma om sådana undantag gäller i ditt fall.

Särskilda fall: Utmätning och konkurs

Om en delägares andel utmätts (t.ex. för skulder), kan hela egendomen säljas exekutivt enligt 8 kap. 8 § Utsökningsbalken. Detta ger ofta ett lägre pris än en vanlig försäljning, så det är viktigt att agera snabbt. I konkurs kan konkursförvaltaren begära försäljning, men gode mannen får inte sälja så länge andelen är i konkursen utan förvaltarens medgivande (10 § Samäganderättslagen).

Exempel: Utmätning

Björns andel i stugan utmätts för en skuld. Hans borgenärer begär att hela stugan säljs. Clara och Anna kan försöka stoppa detta genom att visa synnerliga skäl, som att en försäljning skulle skada deras barns boendesituation. Våra jurister kan hjälpa dig argumentera för sådana skäl.

Praktiska detaljer vid försäljning

När en försäljning godkänns, sker den oftast via offentlig auktion. Här är vad som händer:

Förberedelser: Gode mannen ordnar visning, kungör auktionen (t.ex. i tidningar) och sätter försäljningsvillkor (11 §). För fastigheter anges inteckningar och panträtter.
Lägsta pris: Tingsrätten kan sätta ett lägsta pris för att skydda mot underpris, särskilt om en omyndig äger en andel (9 §). Exempel: I NJA 2012 s. 757 sattes lägsta priset till cirka 75 % av marknadsvärdet för en fastighet.
Kostnader: Gode mannens arvode och andra kostnader (t.ex. lokalhyra) delas mellan delägarna efter deras andelar (15 §). Alla delägare har också ett solidariskt ansvar gentemot gode mannen (NJA 2011 s. 300).
Efter försäljning: Gode mannen fördelar köpeskillingen och redovisar till delägarna. Om du inte är nöjd med redovisningen, kan du klandra den inom ett år (18 kap. HB).

Hur kan Justiflex hjälpa dig?

Att hantera samägd egendom kan vara krångligt, särskilt vid konflikter, utmätning eller arv. På Justiflex gör vi processen enkel och trygg. Vi erbjuder:

Rådgivning: Vi förklarar dina rättigheter och alternativ, t.ex. försäljning, klyvning eller anstånd.
Ansökningar: Vi hjälper dig ansöka om försäljning eller god man hos tingsrätten.
Avtal: Vi upprättar avtal om förbud mot försäljning eller andra överenskommelser.