Särskilda regler för köp och försäljning av fastighet

1 maj 2024

För köp och försäljning av fastigheter gäller särskilda regler vilket framgår av 4 kap. jordabalken (1970:994). Dessa regler skiljer sig i många avseenden från vad som gäller vid köp och försäljning av lös egendom. I samband med ett fastighetsköp måste man bland annat ta hänsyn till följande tvingande regler.

Avtalet ska vara skriftligt.
Ett löfte eller en utfästelse att sälja en fastighet är inte giltigt.
Lagstiftaren har i jordabalken uttryckligen angett vad som tillhör en fastighet.
I övrigt har parterna stor frihet att utforma avtalet som de vill.

Avtalets form och utseende

I 4 kap. Jordabalken framgår vilka formkrav som är förknippade med ett fastighetsköp. Ett avtal om fastighetsköp ska vara undertecknat av båda parterna och säljarens namnteckning ska bevittnas av två personer. Köpehandlingen ska innehålla en köpesumma och en förklaring att säljaren överlåter fastigheten på köparen.

Formkravet vid fastighetsköp innebär att ett löfte att sälja en fastighet inte är bindande, inte ens om det givits skriftligen. En option (förhandsrätt) att köpa en fastighet är inte giltig. Om fastigheten först förs över till ett bolag kan dock ett fullt giltigt optionsavtal ingås i fråga om aktierna eller andelarna i bolaget.

Vid fastighetsköp upprättas ofta dubbla köpeskillingar. Först ett köpekontrakt och därefter ett så kallat köpebrev. Köpekontraktet innehåller de fullständiga villkoren mellan parterna medan köpebrevet är mer kortfattat. Båda handlingarna måste dock uppfylla jordabalkens formkrav. Köpebrevet, som egentligen är ett kvitto och betalningsbevis på köpeskillingen, används för att söka lagfart hos inskrivningsmyndigheten (www.lantmateriet.se).

Stämpelskatt vid lagfart tas ut med 4,25 % av köpeskillingen om köparen är en juridisk person och 1,5 % i andra fall. Vid mera komplicerade fastighetsköp, t.ex. när det gäller industrifastigheter, bör juridisk expertis anlitas.

Vad tillhör fastigheten?

I 2 kap. jordabalken framgår i detalj vad som hör till en fastighet och vad som därmed omfattas vid en försäljning. Till fastigheten hör byggnader och byggnadstillbehör. Som byggnadstillbehör räknas bland annat:

Bostad: Kylskåp och tvättmaskin.
Butikslokal: hylla, disk och skyltfönsteranordning.
Fabrikslokal: kylsystem och fläktmaskiner.

Avtalets innehåll

Vid försäljning av fastighet bör säljaren och köparen särskilt tänka på följande:

Säljaren bör tänka på följande:

Köparen bör betala en handpenning som han eller hon inte har rätt att få tillbaka om han eller hon inte fullföljer köpet genom att skriva köpekontraktet.
Om hela köpeskillingen inte betalas kontant bör säljaren se till att få fullgoda säkerheter.
Säljaren bör försöka friskriva sig från s.k. dolda fel, alltså sådana fel som köparen inte borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten.
Säljaren bör upplysa köparen om de fel han känner till. Säljaren har enligt ett rättsfall från Högsta domstolen (NJA 2007 s. 86, buller från motocrossbana), en viss upplysningsplikt.

Köparen bör tänka på följande:

Köparen bör undersöka fastigheten noga för att kontrollera dess skick men också vad som ingår i köpet. Helst bör han anlita en särskild värderingsman eller annan sakkunnig. Köparen bör inte acceptera en friskrivning för dolda fel.
Köparen bör kontrollera att han eller hon kan använda fastigheten för avsett ändamål. Bland annat bör han eller hon kontrollera vilka tillstånd som kan behövas och att fastigheten uppfyller krav från myndigheten m.m.
Köparen bör undersöka vilka planer som gäller för området och vad som kan förväntas i framtiden.
Köparen bör helst inte betala hela köpeskillingen kontant. Den del av köpeskillingen som utestår kan nämligen räknas av mot köparens krav på skadestånd om fastigheten inte uppfyller ställda krav i kontraktet eller om den har dolda fel.
Köparen måste se till att fastigheten inte belastas av servitut eller inteckningar utöver vad säljaren uppgivit. Inteckningar (pantbrev) som ligger som säkerhet för lån måste överlämnas till köparen.