Renovera med släkten? Undvik fällan med ett Familjeprojektavtal

3 januari 2026 | Av Robin Forslöv | 5 min läsning

Renovera med släkten? Därför är ett familjeprojektavtal din viktigaste juridiska försäkring

Vid renoveringsprojekt inom familjen är det sällan relationerna i sig som skapar problem, utan avsaknaden av tydliga värderingar, dokumentation och juridisk struktur från början.

När arbete och pengar blandas utan skriftligt avtal uppstår osäkerhet kring ansvar, ersättning och ägande – något som ofta leder till konflikt först när projektet ska avslutas, säljas eller ifrågasättas.

När du renoverar med släktingar utan skriftligt avtal presumeras arbete och pengar ofta vara en gåva, och värdeökningen tillfaller fastighetsägaren. Ett familjeprojektavtal reglerar ersättning, ansvar, ägande och exit – och är ofta avgörande för att undvika tvist enligt svensk rätt (bl.a. Jordabalken och Avtalslagen).

Risk – när familjeidén blir ett juridiskt problem

Det börjar nästan alltid positivt.
En släktstuga som behöver nytt tak. Ett hus som ska byggas ut. Alla hjälps åt.

Men efter några år uppstår frågan som ingen vågade ta i början:
Vem har egentligen rätt till värdet som skapats?

I Justiflex praktiska rådgivning ser vi samma mönster:

en person har lagt hundratals timmar arbete
en annan har betalat material
någon tredje äger fastigheten

När relationen förändras – skilsmässa, dödsfall, försäljning eller ren konflikt – finns inget juridiskt svar. Då avgör lagen. Och lagen är ofta brutal.

Vad du får av den här guiden

Den här guiden är framtagen för att ge verklig Information Gain, inte återberätta allmänna råd. Du får:

✔️ Juridisk förklaring av gåvopresumtionen i familjeprojekt
✔️ Skillnaden mellan underhåll och värdehöjande åtgärder
✔️ En prioriteringsmodell för hur bidrag bör regleras
✔️ Ett anonymiserat klientcase från verkligheten
✔️ Steg-för-steg hur ett korrekt familjeprojektavtal skapas

Målet: att du ska kunna fatta rätt beslut innan konflikten uppstår.

Innehållsförteckning

Vad är ett familjeprojektavtal?
Juridiken bakom – varför muntliga löften faller
Case: När 500 timmar blev värda 0 kr
Beslutsstöd – behöver ni avtal?
Vanliga & dyra misstag
Steg-för-steg: så gör ni rätt
Konsekvenser om det blir fel
FAQ
Slut-CTA

Vad är ett familjeprojektavtal?

Ett familjeprojektavtal är ett skriftligt samarbetsavtal som reglerar ett gemensamt projekt inom familjen – oftast renovering, ombyggnad eller byggnation – när flera personer bidrar men inte äger fastigheten gemensamt.

Juridiskt är det ett så kallat atypiskt avtal som grundar sig på Avtalslagen.
Avtalet kan kombineras med skuldebrev, gåvobrev eller samägandereglering beroende på upplägg.

Ett korrekt familjeprojektavtal besvarar tre frågor:

Är bidraget gåva, lån eller investering?
Hur värderas arbete vs pengar?
Vad händer om projektet avbryts eller relationen förändras?

Juridiken förklarad – kort, korrekt och utan juridiska dimridåer

Fastighetsägaren äger förbättringarna

Enligt Jordabalken blir renoveringar normalt en del av fastigheten.
Det betyder att den som äger huset också äger värdeökningen – oavsett vem som betalat eller arbetat.

Gåvopresumtion mellan närstående

Svensk rätt utgår ofta från att arbete och pengar mellan släktingar är en gåva, om inget annat kan bevisas.
Bevisbördan ligger på den som kräver ersättning.

Muntliga löften räcker sällan

Muntliga avtal kan vara giltiga enligt Avtalslagen, men i praktiken är de mycket svåra att bevisa efter flera år.

Dold samäganderätt – en dyr chansning

I vissa fall åberopas dold samäganderätt (t.ex. NJA 2002 s. 142).
Det kräver bl.a. ekonomiskt bidrag och gemensam avsikt om samägande – något som ofta är omöjligt att styrka i efterhand.

Slutsats: Ett skriftligt avtal slår alltid en efterhandskonstruktion.

Beslutsstöd – behöver ni ett familjeprojektavtal?

Situation	Juridisk risk utan avtal	Rekommenderad lösning
Endast arbete	Räknas som gåva	Avtal om ersättning
Endast pengar	Gåva eller räntefritt lån	Skuldebrev
Arbete + pengar	Oklart, hög tvistrisk	Familjeprojektavtal
ROT-avdrag inblandat	Avdrag kan nekas	Klargör ägarförhållanden

Två eller fler riskfaktorer → avtal bör upprättas.

Verkligt case – “Syskonen och sjöstugan”

Tre syskon renoverade föräldrarnas sommarstuga:

Syskon A betalade 220 000 kr för nytt kök
Syskon B lade ca 500 timmar snickeri
Syskon C ägde fastigheten tillsammans med föräldern

Inget avtal skrevs.

När stugan skulle säljas uppstod konflikt. Syskon B ansåg att arbetet höjt värdet mest. Syskon A krävde tillbaka pengarna. Syskon C hävdade att allt varit gåvor.

Resultat:
En tvist som pågick i över ett år. Advokatkostnaderna översteg värdet av köket. Med ett familjeprojektavtal hade ersättning och prioritet varit fastställd från start.

Två eller fler riskfaktorer → avtal bör upprättas.