Köpeavtal för fastighet: komplett och enkel guide 2025

21 oktober 2025 | Av Robin Forslöv | 5 min läsning

(Så blir ditt köp giltigt och tryggt – utan onödiga stopp hos Lantmäteriet)

”Vi skrev på, betalade handpenningen… och ändå blev lagfarten vilande.”
Många fastighetsaffärer snubblar inte på priset, utan på formalia. Här får du guiden som gör att ditt köpeavtal håller juridiskt från start.

1. Varför behövs ett köpeavtal – och vad händer utan?

Köp av fast egendom måste ske genom skriftlig köpehandling som är

undertecknad av säljare och köpare,
anger köpeskilling, och
innehåller en överlåtelseförklaring.

Uppfylls inte detta enligt Jordabalken (JB) 4 kap. 1 § är köpet ogiltigt. Utan giltig handling får du inte lagfart och kan inte tryggt registrera ägandet.

2. Detta måste stå i köpehandlingen (lagkrav)

Underskrifter av säljare och köpare
Köpeskilling (det avtalade priset)
Överlåtelseförklaring (t.ex. ”Säljaren överlåter fastigheten till köparen.”)
Identifiering av fastigheten (fastighetsbeteckning, t.ex. ”Solna Haga 1:23”)

Rekommenderat att ta med: parternas namn/person- eller organisationsnummer och adresser, tillträdesdag, betalningssätt/handpenning samt relevanta villkor. Det gör lagfartsärendet smidigare och minskar risken för tvist.

3. Köpekontrakt vs. köpebrev – vad är skillnaden?

Köpekontrakt är huvudavtalet med alla villkor (pris, tillträde, låne-/besiktningsvillkor m.m.).
Köpebrev skrivs ofta på tillträdesdagen som kvitto på slutbetalning.

Båda kan fungera som fångeshandling vid lagfart – så länge formkraven i JB 4:1 är uppfyllda.

4. Vittnen: inte krav för giltighet – men viktiga för lagfarten

Giltighet: Vittnen krävs inte för att köpet ska vara giltigt enligt JB 4:1.
Lagfart: Saknas två vittnen på säljarens underskrift brukar lagfartsansökan förklaras vilande enligt JB 20 kap. tills du kompletterar.
Gör så här: Ordna två vittnen direkt för en snabb och smidig lagfart.

5. Vanliga villkor i köpekontrakt (skriv tydligt)

Finansieringsvillkor: köpet gäller om lån beviljas.
Besiktningsvillkor: köpet står/faller enligt överenskommet utfall eller åtgärder/prisavdrag.
Handpenning och tillträde: belopp, datum, nycklar och riskövergång.

Skriv datum, belopp och frister tydligt. Otydlighet = onödig tvist.

6. Undersökningsplikt och dolda fel (JB 4:19)

Köparen har undersökningsplikt. Fel som borde upptäckas vid noggrann undersökning får köparen normalt stå för. Dolda fel (som inte borde upptäckas) kan säljaren ansvara för, under förutsättning att köparen reklamerar inom skälig tid.
Praktiskt: Anlita besiktningsman, gå igenom protokollet och skriv in vad ni kommer överens om i avtalet/köpebrevet.

7. Lagfart: sök inom 3 månader – och räkna på kostnaden

Sök lagfart hos Lantmäteriet inom tre månader från köpehandlingen. Skicka in original av fångeshandlingen (kontrakt/köpebrev) och betala avgifterna.

Kostnader (2025):

Stämpelskatt: 1,5 % (privatpersoner/BRF/kommuner) eller 4,25 % (juridiska personer) – beräknad på köpeskilling eller taxeringsvärde, det som är högst.
Expeditionsavgift: 825 kr.

Digital signering? Generella e-underskrifter accepteras i praktiken inte ännu för fastighetsöverlåtelser – räkna med original på papper 2025.

8. Checklista – gör så här

Hämta uppgifter: fastighetsbeteckning, parter, taxeringsvärde
Skriv köpekontrakt: uppfyll JB 4:1 + relevanta villkor
Skriv under och bevittna säljarens underskrift (2 vittnen)
Betala handpenning enligt avtalet
Skriv köpebrev vid slutbetalning (rekommenderas)
Sök lagfart inom 3 månader; betala stämpelskatt och avgift
Spara allt: avtal, kvitton, besiktningsprotokoll

9. Vanliga (dyra) misstag

Fel fastighetsbeteckning → försenad/nekad lagfart
Obevittnad säljarunderskrift → vilandeförklaring och dröjsmål
Missad 3-månadersfrist för lagfart → förelägganden och merarbete
Otydliga villkor → konflikt om pris/åtgärder/tillträde
Ignorerad undersökningsplikt → kostsamma överraskningar

FAQ

Måste vi ha både köpekontrakt och köpebrev?
Nej. Ett korrekt köpekontrakt räcker ofta. Köpebrev används som kvitto på slutbetalning och fungerar också som fångeshandling.

Kan vi signera digitalt?
Inte generellt 2025 – räkna med originalunderskrifter i pappersform.

När ska lagfart sökas?
Inom tre månader från köpehandlingen.

Hur hög är stämpelskatten?
1,5 % (privatpersoner/BRF/kommuner) eller 4,25 % (juridiska personer) + 825 kr i expeditionsavgift.