Hur skriver man gåvobrev för fastighet? Steg-för-steg 2025

14 mars 2025

För att en gåva av fastighet ska vara giltig måste ett skriftligt gåvobrev skrivas. Om givaren är gift och fastigheten är giftorättsgods måste maken samtycka till gåvan. Även om fastigheten är enskild egendom krävs, om den är makarnas gemensamma bostad, medgivande från den andre maken. Samtycket måste göras skriftligen, lämpligen i gåvobrevet. Motsvarande regler gäller för registrerade partner.

Vad är en fastighet?

Fast egendom är jord och denna är indelad i fastigheter. En byggnad på marken ingår normalt i fastigheten. En fastighet kan även vara ett område på eller under en annan fastighet, en så kallad tredimensionell fastighet.

Fastigheten kan bestå av exempelvis skog, privatbostäder som villa eller fritidshus, eller obebyggda tomter.

Bindande gåva

Uttrycket fullbordad gåva är viktigt när det gäller ägandefrågan och bestämmenderätten. En gåva av lös egendom blir som huvudregel fullbordad, alltså bindande, när gåvan fysiskt överlämnas till gåvotagaren.

Det går inte att överlämna fastigheter på samma sätt som annan egendom. En gåva av en fastighet kan inte fullbordas genom ett överlämnande. Gåvogivaren kan i och för sig överlämna nycklarna till en byggnad på fastigheten men gäller gåvan en obebyggd tomt är inte ens detta möjligt.

Av den anledningen finns inget krav på besittningsövergång för att en gåva av fastighet ska bli bindande. Gåvan fullbordas i stället genom att gåvobrevet undertecknas av gåvogivare och gåvomottagare (eller av en person som är behörig, exempelvis en god man eller förmyndare).

I och med att gåvan fullbordas händer följande:

Gåvogivaren får inte längre bestämma över egendomen (om den inte är villkorad)
Gåvogivarens borgenärer (fordringsägare) får inte längre begära utmätning i egendomen
Gåvomottagarens borgenärer får begära utmätning i egendomen

Formkrav

För att en gåva av fastighet ska vara giltig måste ett skriftligt gåvobrev skrivas. Följande uppgifter ska finnas med i gåvobrevet:

Fastighetens officiella beteckning, alltså registerbeteckningen (exempelvis Gävle Olsbacka 1:11).
Tillträdesdag (har betydelse för gåvomottagaren när han eller hon ska söka lagfart).
Gåvogivarens/gåvogivarnas samt gåvomottagarens/gåvomottagarnas underskrifter.
Om gåvan ska delas mellan flera gåvomottagare ska vars och ens andel framgå av avtalet (även om det är en hälftendelning mellan två gåvomottagare). Andelen får inte uttryckas i procent. Man skriver exempelvis 1/2, 1/4 eller 1/5.

Gåvan är giltig även om bevittning saknas men gåvomottagarens lagfartsansökan fördröjs eftersom Lantmäteriet i detta fall ska förelägga gåvogivaren att väcka talan om han anser att gåvan är ogiltig.

Gåvoutfästelse

Ett löfte om att ge bort en fastighet gäller inte även om det har gjorts i form av en skriftlig gåvoutfästelse. Någon motsvarighet till bindande löfte att ge bort lös egendom finns inte för fastigheter.

Gåva eller köp

Huvudsaklighetsprincipen

För fastigheter gäller huvudsaklighetsprincipen. Det innebär att en transaktion skattemässigt bedöms som antingen helt och hållet en gåva (benefikt fång) eller helt och hållet ett köp (oneröst fång).

Detta oavsett om överlåtelsen benämns köp eller gåva. Vad överlåtelsen kallas har ingen betydelse. Det kan således aldrig bli en uppdelning i köp och gåva vid gåva av en fastighet mot betalning.

Huvudsaklighetsprincipen kallas också ibland helhetsprincipen.

Taxeringsvärde utgångspunkt

Bedömningen görs utifrån taxeringsvärdet för överlåtelsen, alltså om transaktionen görs under 2025 utgår man från taxeringsvärdet som gäller för inkomståret 2025. När taxeringsvärdet inte fastställs förrän en bit in på det innevarande året kan det bli svårt att planera för inkomstskattesituationen.

Om betalningen är lägre än taxeringsvärdet räknas överlåtelsen helt och hållet som gåva. Förutsättningen är att det finns en gåvoavsikt vilket man utgår från när det gäller närstående.

Exempel

En fastighet överlåts i slutet av 2024 från föräldrarna till deras son. Fastigheten har för 2024 ett taxeringsvärde på 2,2 miljoner kr. Ett skuldebrev utfärdas på 1 900 000 kr som betalning för fastigheten.

Eftersom betalningen för fastigheten är lägre än taxeringsvärdet för överlåtelsen räknas detta som en gåva ur inkomstskattesynpunkt.

Det innebär att överlåtelsen inte utlöser någon kapitalvinstbeskattning för föräldrarna. Sonen övertar föräldrarnas omkostnadsbelopp för fastigheten och ska använda det vid en framtida försäljning. Fastighetens marknadsvärde har ingen betydelse.

Om betalningen är minst lika stor som taxeringsvärdet räknas överlåtelsen helt och hållet som köp.

Vid försäljning till utomstående finns det normalt inte någon gåvoavsikt och då kan ett pris under taxeringsvärdet ändå vara marknadsmässigt. Marknaden kan se ut på detta sätt i exempelvis en lågkonjuktur. I ett sådant fall räknas överlåtelsen som gåva trots det låga priset.

Vid överlåtelse av tomträtt så är det ändå hela taxeringsvärdet (både mark- och byggnadsvärde) som ligger till grund för bedömningen om det är gåva eller köp.

Skatteeffekter vid gåva

Om gåvan räknas som en gåva beskattas inte överlåtaren alls.

Gåvomottagarens omkomstnadsbelopp är det omkostnadsbelopp gåvogivaren hade vid gåvotillfället, eventuell betalning till givaren får alltså inte gåvomottagaren tillgodoräkna sig.

Skatteeffekter vid köp

Om gåvan räknas som köp beskattas överlåtaren för kapitalvinsten i inkomstslaget kapital. Kapitalvinsten är köpesumman minus omkostnadsbeloppet, som består av anskaffningsvärdet plus reparations- och förbättringsutgifter.

Gåvomottagaren ska i ett sådant här fall använda betalningen som anskaffningsvärde vid en kapitaberäkning i samband med komma försäljning.

Exempel

En fastighet överlåts i slutet av 2024 från föräldrarna till deras son. Fastigheten har för 2024 ett taxeringsvärde på 2 200 000 kr. Ett skuldebrev skrivs på 2 400 000 kr som betalning för fastigheten.

Eftersom betalningen för fastigheten är högre än taxeringsvärdet för överlåtelsen räknas detta som ett köp ur inkomstsakttesynpunkt.

Det innebär att överlåtelsen utlöser kapitalvinstbeskattning för föräldrarna.

Sonen får 2 400 000 kr som omkostnadsbelopp för fastigheten och ska använda det vid en framtida försäljning. Fastighetens marknadsvärde har ingen betydelse.

Uppskov

När man säljer sin permanentbostad (småhus eller bostadsrätt) och köper en ny bostad kan man i vissa fall få uppskov med beskattningen av vinsten. När man sedan säljer ersättningsbostaden ska uppskovsbeloppet återföras till beskattning.

Det går inte att överta uppskov när en bostad övergår genom gåva. Detta gäller också om fastigheten övergår genom arv, testamente eller bodelning.

Det har blivit vanligare att en make som ensam äger makarnas bostad ger bort halva bostaden till den andra maken för att maximalt utnyttja rotavdraget. Detta kan medföra oönskade skatteeffekter eftersom gamla uppskov då måste återföras.

Men om ersättningsbostaden överlåts genom arv eller testamente till make, sambo eller hemmavarande barn under 18 år, eller genom bodelning i samband med makes eller sambos död eller vid separation så följer uppskovet med till den nya ägaren.

Två taxeringsvärden

Bedömningen av om det blir kapitalvinstskatt och/eller stämpelskatt vid lagfart görs på två olika sätt. Beroende på hur fastighetens taxeringsvärde utvecklas år från år så kan en överföring av en fastighet bli gynnsam, alltså ingen skatt alls, eller ogynnsam med både kapitalvinstskatt och stämpelskatt.

Vid stigande taxeringsvärden går det ofta att helt undvika skatt medan sjunkande taxeringsvärden kan ställa till det.

Lagfart

Den som får äganderätten till en fastighet ska ansöka om inskrivningen av förvärvet i fastighetsregistrets inskrivningsdel, så kallad lagfart. Detta ska göras senast tre månader från det att gåvobrevet skrevs.

Lagfartsansökan söks hos inskrivningsmyndigheten Lantmäteriet.

Stämpelskatt

Stämpelskatt för lagfart tas inte ut vid benefika överlåtelser, alltså vid bodelning, arv, testamente eller gåva. Men trots att transaktionen benämns gåva och/eller är gåva ur inkomstskattesynpunkt blir det ändå stämpelskatt om betalningen är minst 85 % av taxeringsvärdet. Här jämför man betalningen med taxeringsvärdet året innan lagarten beviljas.

Stämpelskatten är 1,5 % för människor och 4.25 % för juridiska personer och beräknas på det högsta av betalningen och taxeringsvärdet om betalningen är tillräckligt hög.
Dessutom betalar man en expeditionsavgift på 825 kr. Expeditionsavgiften betalas även om överlåtelsen betraktas som en gåva ur stäpelskattesynpunkt.

Villkor

Det är vanligt att gåvogivaren av en fastighet vill att något eller några villkor ska gälla för gåvan, exempelvis för att försäkra sig om att egendomen stannar inom familjen eller för att gåvogivaren själv ska kunna använda fastigheten efter gåvotillfället.

Inskrivning av vissa villkor

Villkor som innebär inskränkningar i rätten att nyttja fastigheten (exempelvis överlåtelse- och pantsättningsförbud) ska antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Den tjänsteman som handlägger lagfartsansökan ska göra anteckning om detta.

En sådan anteckning medför att god tro rörande inskränkningen utesluts. Det som står i registret förväntas förvärvaren känna till.

Om gåvomottagaren överåter gåvan i strid med exempelvis överlåtelseförbud eller förköpsförbehåll är alltså förvärvet ogitligt.

Samtycke från make eller sambo

Om gåvogivaren är gift eller sambo måste som huvudregel den andre maken, registrerade partnern eller sambon ge sitt skriftliga samtycke till gåvan av fastigheten. Samtycket måste göras skriftligen och gärna i gåvobrevet.

Gåvor mellan makar

För att en gåva mellan makar ska bli gällande måste gåvan registreras hos Skatteverket. Detta måste ske innan lagfart kan beviljas. Om lagfart söks först meddelas vilande lagfart i avvaktan på att gåvan registreras.