Fastighetsbodelning vid skilsmässa – steg-för-steg & vanliga fällor - Justiflex

31 oktober 2025 | Av Robin Forslöv | 5 min läsning

Fastighetsbodelning vid skilsmässa – steg-för-steg & vanliga fällor

Så delar ni bostadsrätt eller fastighet tryggt och juridiskt korrekt

När ett äktenskap tar slut ska makarnas egendom delas genom bodelning. För många är bostaden den största tillgången – och oftast den mest känsloladdade. Den här guiden visar exakt hur fastighetsbodelning går till, vilka handlingar som krävs och vilka fallgropar du måste undvika.

Kort sagt: Bodelning behövs för ett juridiskt avslut — även om ni är överens.

✅ När måste en bodelning göras?

Bodelning ska göras vid:

Skilsmässa
Dödsfall

Lagstöd: 9 kap. 1 § Äktenskapsbalken (ÄktB)

⚠️ Ingen tidsfrist: En make kan begära bodelning flera år efter skilsmässan om inget avtal upprättats (se bl.a. NJA 2009 s. 437).

Undantag:
Om makarna enbart har enskild egendom och ingen gör anspråk på övertagande av bostad/bohag krävs inte bodelning enligt 9 kap. 1 § ÄktB.
Men ett skriftligt avtal rekommenderas ändå för att undvika framtida anspråk.

✅ Vad ingår i bodelning?

Allt giftorättsgods ingår
→ All egendom som inte är enskild egendom.

Regler om enskild egendom:
7 kap. 2 § ÄktB (t.ex. äktenskapsförord, gåva eller testamente med villkor)

Exempel som ingår:

Fastighet/villa/radhus
Bostadsrätt
Bankkonton
Aktier/fonder
Möbler & bohag

Exempel som inte ingår (enskild egendom):

Egendom i äktenskapsförord
Egendom mottagen i gåva med villkor
Testamente med villkor

✅ Så värderas bostaden vid skilsmässa

Fastigheten/bostadsrätten värderas till marknadsvärde minus kostnader:

Post	Exempel
Marknadsvärde	4 000 000 kr
Latent kapitalvinstskatt*	–150 000 kr
Mäklararvode	–80 000 kr
Bolån	–2 500 000 kr
Nettovärde	1 270 000 kr

*HD har slagit fast att latent kapitalvinstskatt ska beaktas vid bodelning, se NJA 1975 s. 288.

✅ Rekommendation: Ta värdering från minst 1 mäklare (gärna 2 för trygghet)

✅ Steg-för-steg: Bodelning av bostad

1) Ansök om skilsmässa

Via domstolen/Skatteverket.

2) Samla ekonomisk information (bouppteckning)

Tillgångar
Skulder
Värderingsunderlag

3) Värdera bostaden

Godtagna värderingar:

Mäklare
Bank
Två mäklare = extra tryggt

4) Beräkna nettovärdet

Ta med:

Marknadsvärde
Latent skatt
Mäklararvode
Bolån

5) Bestäm övertagande

Den med större behov kan få förtur (t.ex. föräldern med barnen).
Lagstöd: 11 kap. 8 § ÄktB

6) Skriv bodelningsavtal

Måste vara skriftligt och undertecknat av båda.
Lagstöd: 9 kap. 5 § ÄktB

✅ BankID-signering uppfyller formkravet (eIDAS)

7) Registrera lagfart (fastighet)

Skicka till Lantmäteriet:

Bodelningsavtal (original eller bevittnad kopia)
Lagfartsansökan

Ingen stämpelskatt vid bodelning, endast administrativ avgift.

8) Informera bostadsrättsföreningen

Vid bostadsrätt behövs föreningens godkännande av ny medlem.

❗ Vanliga fällor

Fälla	Problem	Rätt
“Vi behöver inget avtal”	Kan krävas år senare	Alltid skriv avtal
Ingen latent skatt	Fel värde, risk för tvist	Räkna enligt NJA 1975 s. 288
Muntlig överenskommelse	Ogiltig	Skriftligt avtal krävs
Glömd lagfartsändring	Ägarbyte ej juridiskt klart	Skicka in direkt
Förväxlar sambo/äktenskap	Fel lag tillämpas	ÄktB gäller, ej Sambolagen