Ombildningsfällan: när din hyresrätt blir er bostadsrätt – och halva värdet kan delas vid separation - Justiflex

22 oktober 2025 | Av Robin Forslöv | 5 min läsning

Ombildningsfällan: när din hyresrätt blir er bostadsrätt – och halva värdet kan delas vid separation

Bor ni som sambor i en hyresrätt som under relationen ombildas till bostadsrätt (i den ena sambons namn), kan bostadsrätten ändå vara samboegendom och delas lika vid separation. Det slog Högsta domstolen fast den 2 december 2022 i NJA 2022 s. 858. Ett samboavtal hade kunnat undanta bostaden.

Varför blir det här en fälla?

Sambolagens kärna: Bostad som förvärvas under samboskapet för gemensam användning är samboegendom och delas lika, om ni inte har avtalat annat.
HD:s princip: När en hyresrätt ombildas till bostadsrätt skapas en ny ekonomisk tillgång som inte fanns innan. Sker det under relationen och för gemensamt boende, är bostadsrätten samboegendom – även om hyresrätten fanns före relationen.

Konsekvens: Den sambo som inte står på bostadsrätten kan ändå ha rätt till hälften av nettovärdet i bodelningen.

Fallet som ändrade spelplanen (NJA 2022 s. 858)

Fakta i korthet: Hyresrätt (2000) → samboskap (2005) → ombildning och köp av bostadsrätt i en sambos namn (2006) → separation (2017) → krav på bodelning.
HD:s slutsats: Ombildningen = nytt förvärv under relationen för gemensam användning → bostadsrätten ingår i bodelningen.
Belopp i ärendet: Bodelningsförrättaren hade beslutat att den ägande sambon skulle betala 795 384 kr i bodelningslikvid (bakgrund i underinstanserna).

Vanliga missförstånd (snabba svar)

“Hyresrätten var ju min innan vi blev sambor?”
Oväsentligt. Bostadsrätten förvärvades under sambotiden och för gemensamt bruk.
“Bostadsrätten står bara på mig.”
Formellt namn avgör inte – syftet (gemensamt boende) och tidpunkten (under relationen) är det viktiga.
“Det gällde väl bara just det paret?”
Nej. NJA 2022 s. 858 är prejudikat och vägleder liknande fall.

Riskzoner – känner du igen er?

Ombildning på gång i huset där ni bor som sambor.
Ojämna insatser/renoveringar (en betalar mer, men utan avtal delas värdet lika).
Ny bostad under sambotiden (köp i ett namn → ändå samboegendom om gemensam bostad).
Inget samboavtal trots att ekonomin flätas samman.

Varför lagen ser ut så här: Syftet är ett minimiskydd för den ekonomiskt svagare parten – att dela det gemensamt uppbyggda hemmet.

Så undviker ni ombildningsfällan (checklista)

Innan ombildning/köp

✍️ Samboavtal: Undanta bostaden från bodelning eller reglera andelar/insatser. (Tydlig skrivning krävs.)
🧾 Skuldebrev: Vid ojämn kontantinsats – säkerställ intern återbetalning.
📄 Ägar- och insatsdokumentation: Skriv vem som betalar vad.
🗂️ Spara underlag: Insatsavier, renoveringsfakturor, överföringar m.m.

Efter ombildning

🔁 Uppdatera samboavtalet direkt: Ombildningen förändrar rättsläget.
🛡️ Komplettera med försäkringsskydd/juristgenomgång vid större värden.
📆 Årlig översyn: Uppdatera vid livsförändringar (barn, jobb, renoveringar).

Juridisk förklaring – i klartext

Hyresrätt ≠ bostadsrätt: Hyresrätten saknar lagligt saluvärde; bostadsrätten är en värdefull tillgång med starkare rättigheter. Därför ses ombildningen som förvärv av ny egendom.
Förvärvs-tidpunkten styr: Förvärvas egendom under relationen för gemensamt boende → samboegendom (om inte avtal säger annat).

Fördjupning: HD:s nyhetssida, domsreferat på lagen.nu och kommentarer i doktrin (JT, SvJT).

Rekommenderad åtgärdsplan (Justiflex)

5-minuters riskkoll: Har/kommer ombildning? Ojämna insatser? Ny bostad under sambotid?
Skriv samboavtal nu: Undanta bostaden eller reglera andelar.
Lägg till skuldebrev: Skydda den som sätter in mer kapital.
Samla bevis: En gemensam mapp för kvitton, avier och avtal.

Skydda hemmet och relationen – innan något händer.

Skapa Samboavtal på 10–15 minuter hos Justiflex.
Lägg till Skuldebrev vid ojämna insatser.
Osäker på formuleringarna? Boka en snabb genomgång – vi hjälper er att skriva rätt från början.