Kan jag sälja vårt gemensamma hus med min partners framtidsfullmakt?

Varför kan jag vara jävig när vi vill samma sak?

En fullmaktshavare får inte företräda fullmaktsgivaren i en fråga där vissa motparts- eller intressekonflikter finns. Regeln omfattar bland annat fullmaktshavarens egna intressen.

Det krävs inte att någon försöker lura sin partner. Redan en objektiv risk för motstridiga intressen kan räcka. Bedömningen avgörs inte av fullmaktshavarens egen uppfattning om saken. Lag och förarbeten.

Lantmäteriet bedömer att ett sådant jäv finns när en delägare undertecknar en överlåtelse både för egen räkning och för den andra delägaren med framtidsfullmakt. Ett marknadsmässigt pris eller familjens enighet undanröjer inte detta hinder. Lantmäteriets bedömning.

Exempel: försäljningen verkar självklar

Anna och Johan äger halva huset var. Johan har blivit allvarligt sjuk. Anna vill sälja huset och köpa en mindre bostad. En utomstående köpare erbjuder ett pris som stämmer med värderingen.

Det finns ändå flera beslut där deras ekonomiska intressen behöver hållas isär:

• Vilket pris och vilka garantier ska säljarna acceptera?
• Hur ska kostnader och lån belasta respektive part?
• Hur ska pengarna efter försäljningen fördelas?
• Ska Johans pengar användas till en ny bostad, och vilken ägarandel får han då?

En oberoende företrädare behöver kunna bedöma Johans situation utan att samtidigt företräda Annas egna intressen.

Om min partner ensam äger huset då?

Inte heller ensam äganderätt löser alltid problemet. Lantmäteriet pekar på att en fastighet som är makarnas eller sambornas gemensamma bostad kan medföra en intressekonflikt genom kopplingen till bodelning och övertaganderätt.

Däremot innebär en parrelation eller ett släktskap inte i sig att fullmaktshavaren är jävig i alla frågor. Lantmäteriets vägledning.

Fyra kontroller före en husförsäljning

Att dokumentet heter ”framtidsfullmakt” besvarar inte hela frågan.

Kontrollerna behöver göras var för sig. En domstolsprövning av ikraftträdandet ersätter exempelvis inte jävsbedömningen inför försäljningen.

Måste fastighetsförsäljning uttryckligen stå i fullmakten?

Inte alltid. Lantmäteriets handbok anger att bland annat försäljning generellt kan omfattas av en oinskränkt framtidsfullmakt eller en som omfattar ekonomiska angelägenheter.

Det är därför för kategoriskt att säga att fullmakten alltid måste innehålla ordet ”fastighetsförsäljning”. Samtidigt måste hela formuleringen och eventuella begränsningar granskas. En fullmakt som bara gäller vissa bankärenden kan inte utan vidare användas till en husaffär. Lantmäteriets handbok.

Vid nyupprättande är tydlighet värdefull. Det bör gå att förstå vilka bostadsaffärer som omfattas, vem som får agera och vem som ska träda in vid jäv.

När får framtidsfullmakten börja användas?

En diagnos, hög ålder eller en flytt till särskilt boende är inte automatiskt tillräckligt. Lagens förutsättningar gäller personens förmåga att hantera de angelägenheter som fullmakten omfattar. Oförmågan ska vara varaktig och i huvudsak föreligga.

Fullmaktshavaren bedömer normalt ikraftträdandet. Domstolsprövning ska ske om fullmakten kräver det och kan också begäras av fullmaktshavaren. När fullmakten tas i bruk finns dessutom en skyldighet att underrätta bland annat fullmaktsgivaren, make eller sambo och närmaste släktingar. Reglerna om ikraftträdande.

Om din partner fortfarande kan förstå och fatta beslut om försäljningen kan eget undertecknande eller en vanlig fullmakt behöva övervägas. Att en framtidsfullmakt har tagits i bruk tar inte automatiskt bort personens rättsliga handlingsförmåga. Den faktiska förmågan i den aktuella situationen måste bedömas. Lantmäteriets handbok.

Kan ett barn eller en ersättare skriva under i stället?

Det kan vara möjligt om din partner själv har utsett personen i framtidsfullmakten och villkoren ger personen rätt att agera i situationen.

Kontrollera särskilt:

• om ersättaren får träda in vid jäv, eller bara vid exempelvis dödsfall,
• om personen får agera självständigt,
• om uppdraget omfattar försäljningen,
• om ersättaren själv har en intressekonflikt.

Att ett barn är utsett innebär inte automatiskt jäv. Men ett barn som också äger en del av huset, ska köpa det eller företräder någon annan med motstridiga intressen behöver bedömas särskilt.

En ersättare som din partner har utsett är inte samma sak som någon du själv ger en ny fullmakt. En vidarefullmakt har särskilda förutsättningar. Den är ingen allmän möjlighet att föra över en försäljningsbehörighet som du själv saknar på grund av jäv. Reglerna om jäv och vidarefullmakt.

God man för affären: så fungerar lösningen

När fullmaktshavaren är jävig finns en särskild lösning: fullmaktshavaren begär att överförmyndaren utser en god man. Begäran enligt denna regel görs alltså hos överförmyndaren, inte hos tingsrätten.

Uppdraget kan avse den aktuella försäljningen. Det behöver inte innebära att en god man tar över hela partnerns ekonomi. Du kan då företräda dig själv som delägare, medan den gode mannen företräder din partner inom sitt uppdrag. Regeln om god man vid jäv.

En god man kan inte fylla en lucka i fullmakten

Detta är en viktig begränsning: en god man som utses med stöd av just jävsregeln får inte större behörighet än framtidsfullmakten ger.

Om försäljningen inte omfattas av fullmakten räcker det därför inte att byta företrädare genom denna bestämmelse. Då behöver en annan rättslig grund utredas, exempelvis ett godmanskap med ett lämpligt uppdrag. Begränsningen framgår uttryckligen av förarbetena. Förarbetena om uppdragets omfattning.

Att utse god man är inte samma sak som att godkänna försäljningen

När en god man säljer den enskildes fastighet krävs dessutom överförmyndarens samtycke till försäljningen.

Försäljningen ska vara lämplig med hänsyn till egendomen, den enskildes behov och samlade tillgångar. Ett förordnande ger alltså inte ett obegränsat försäljningstillstånd. Föräldrabalkens regler om samtycke.

Detta samtyckeskrav gäller när gode mannen agerar. Det ska inte beskrivas som ett generellt krav vid varje försäljning genom en behörig och ojävig framtidsfullmaktshavare.

Behöver överförmyndaren godkänna innan kontraktet skrivs?

Arbetsgången behöver samordnas med överförmyndaren och mäklaren. Ett kontrakt kan behöva undertecknas med ett uttryckligt villkor om överförmyndarens samtycke och därefter lämnas in för prövning.

Norrtälje kommun anger exempelvis att ett undertecknat kontrakt ska bifogas ansökan och rekommenderar ett samtyckesvillkor. Underlag om marknadspris, boendesituation och försäljningens skäl efterfrågas också. Kontrollera de praktiska dokumentkraven hos den ansvariga överförmyndaren. Exempel på kommunal handläggning.

Boka inte ett ovillkorligt tillträde utifrån antagandet att alla beslut kommer att vara klara ett visst datum.

Tre frågor som ofta blandas ihop

Vem får skriva under för ägaren?

Det handlar om egen underskrift, fullmakt eller annan ställföreträdare. En framtidsfullmakt måste vara användbar för just affären, och företrädaren får inte vara jävig.

Krävs även makes eller sambos samtycke?

Samtycke till en bostadsöverlåtelse är en separat fråga. Det ersätter inte ägarens egen underskrift eller en behörig företrädares underskrift.

Läs mer i Får mitt ex sälja eller belåna bostaden utan mitt samtycke?.

Hur hanterar banken lån och pengar?

Bankens kontroll av företrädaren, lösen av bolån och utbetalning av likviden behöver planeras. Att banken har accepterat fullmakten för löpande betalningar avgör inte om den kan användas i en husförsäljning.

Läs vad du kan göra när banken inte accepterar framtidsfullmakten.

Vad händer med pengarna efter försäljningen?

Fullmakten gör dig till företrädare, inte till ägare av partnerns pengar. Försäljningslikviden behöver kunna följas från köparen till respektive ägare.

Dokumentera därför:

• köpeskillingen,
• försäljningskostnaderna,
• vilka lån som löses och hur de belastar parterna,
• hur nettot fördelas,
• vart respektive belopp betalas,
• hur kommande skatt ska hanteras.

Exempel: pengarna behövs till en ny bostad

Anta att huset ägs till hälften var och säljs för 5 miljoner kronor. Efter gemensamma försäljningskostnader och lösen av lån återstår 2,8 miljoner kronor.

Om kostnader och skuld slutligt ska belasta ägarna lika och inga andra mellanhavanden påverkar fördelningen, blir det 1,4 miljoner kronor var före eventuell skatt.

Om du därefter vill använda hela beloppet till en ny bostad där bara du ska stå som ägare uppstår en ny fråga. Partnerns 1,4 miljoner kronor blir inte dina genom försäljningen.

Ett nytt gemensamt köp kräver också en bedömning av företrädande, ägarandelar, finansiering och jäv. Ett uppdrag för försäljningen ska inte utan vidare behandlas som ett uppdrag för nästa bostadsaffär.

När god man medverkar behöver även redovisningen till överförmyndaren och hanteringen av partnerns konto följas. Spara likvidavräkning och underlag som visar hur pengarna har fördelats och betalats ut. Exempel på redovisningsunderlag.

Underlaget som behövs inför nästa steg

Skicka hela handlingar vid granskning. En sida med underskrifter eller en bild av formuleringen ”alla ekonomiska angelägenheter” räcker sällan för att bedöma helheten.

Snabbtest: är försäljningen redo att gå vidare?

Sex frågor hjälper dig att sortera underlaget. Svaren behandlas bara i din webbläsare. Testet avgör inte om fullmakten är giltig eller om en försäljning får genomföras.

Vanliga frågor om att sälja hus med framtidsfullmakt