BODELNING · BOLÅN · KOSTNADER · GUIDE 2026

Vem betalar bolån, amortering och drift medan bodelningen pågår?

Bankens krav, era betalningar och den slutliga fördelningen – tre frågor som måste hållas isär

Separationen stoppar inte bolånet. Här får du en juridiskt hållbar modell för ränta, amortering, drift och nyttjandeersättning fram till bodelningen.

Robin Forslöv 6 september 2026 28 min läsning

Ansvarig juristRobin Forslöv

Uppdaterad6 september 2026

Källor kontrollerade6 september 2026

Juridisk slutgranskningInväntar aktuell juridisk slutgranskning och publiceringskontroll.

RättslägeSvensk rätt per 2026-09-06

Nästa översyn6 mars 2027

Snabbsvar

Banken utgår från låneavtalet. Den som står på bolånet är därför fortfarande betalningsansvarig även efter separationen, och gemensamma låntagare svarar normalt solidariskt mot banken. Mellan parterna finns ingen enkel regel om att den som bor kvar ska betala allt eller att varje faktura ska delas lika. Ränta, amortering, fast drift, faktisk förbrukning och nödvändigt underhåll måste sorteras var för sig. Den som betalar mer än sin slutliga andel kan i vissa fall få ett regress- eller avräkningskrav, medan ensam användning av en samägd bostad kan aktualisera nyttjandeersättning. Kraven måste räknas ihop utan dubbel kompensation.

Håll isär bankens krav, ägandet, nyttjandet och den slutliga avräkningen. Betalningsjournalen visar vad som har betalats; den bestämmer inte ensam vem som har rätt till ersättning.

I den här guiden

Ska någon överta bostaden? Vid ett övertagande enligt 11 kap. 8 § ÄktB eller 16 § sambolagen krävs, när bostaden svarar för en fordran med särskild förmånsrätt, att den andra parten befrias från ansvaret för fordringen eller att medel för betalningen sätts under särskild vård. Banken tar alltså inte bort en låntagare enbart för att bodelningsavtalet säger att den andre övertar lånet.

”Du bor kvar. Då får du betala hela huset.”

”Vi äger hälften var. Då ska du betala hälften av allt, även om du har flyttat.”

Båda påståendena kan vara för enkla.

Efter en separation kan samma autogiro innehålla flera ekonomiskt och juridiskt olika poster. Räntan är kostnaden för krediten. Amorteringen minskar skulden och kan samtidigt öka bostadens nettovärde. El och bredband följer ofta den faktiska användningen. Försäkring och vissa fasta avgifter skyddar eller bevarar en tillgång som fortfarande kan ägas av båda. En större renovering är varken vanlig drift eller automatiskt en gemensam kostnad.

Samtidigt kan en part bo ensam i en bostad som den andra fortfarande äger och finansierar. Då uppkommer en annan fråga: ska den kvarboende betala för ensamnyttjandet?

Det går inte att lösa allt med en enda procentsats. En korrekt bedömning behöver hålla isär:

vem banken kan kräva,
vem som äger bostaden,
vem som använder bostaden,
vilket kostnadsslag som har betalats, och
hur betalningarna ska avräknas när bodelningen görs.

Akut betalningsråd: Låt inte en intern tvist leda till obetalda lån, oförsäkrad bostad eller avstängd nödvändig försörjning. Säkra först bostaden och kreditavtalet. Dokumentera samtidigt att betalningen görs utan att du avstår från rätten att senare begära avräkning eller invända mot motpartens krav.

Det här får du av guiden

skillnaden mellan bankens krav och parternas interna sluträkning
en kostnadsmatris för ränta, amortering, avgift, el, försäkring, underhåll och renovering
Justiflex KVARBO-modell för att analysera varje betalning i rätt ordning
reglerna när bara en står på lånet, när båda är medlåntagare och när ägarandelarna skiljer sig
gränsen mellan kvarsittningsrätt och nyttjandeersättning
ett sexmånadersexempel som visar hur dubbel kompensation undviks
sex vanliga konfliktsituationer och vilka frågor som avgör dem
en betalningsjournal, bevismatris och tiostegsprocess fram till bodelningen

Fyra spår bakom samma bostadsbetalning

Den första kontrollen är inte vem som ”borde” betala. Den är vilken fråga betalningen tillhör.

Spår	Frågan som ska besvaras	Vem bestämmer?	Vad spåret inte avgör
Kreditspåret	Vem får banken kräva på ränta och amortering?	Låneavtalet och krediträtten	Vem som slutligen ska bära kostnaden mellan parterna
Ägarspåret	Vem äger bostaden och i vilka andelar?	Lagfart, bostadsrättshandlingar, förvärv och eventuella äganderättsanspråk	Vem som ensam använder bostaden eller vem som står på lånet
Bodelningsspåret	Hur ska bostad, skuld och betalningar redovisas och avräknas?	Äktenskapsbalken eller sambolagen, avtal och bodelningsprinciper	Att banken måste befria en medlåntagare
Nyttjandespåret	Ska den som ensam disponerat bostaden ersätta den andre?	Avtal, omständigheter, kvarsittningsbeslut och praxis	Att varje utlägg automatiskt ska ersättas krona för krona

Det här är artikelns viktigaste skiljelinje:

Bankens rätt att få betalt är inte samma sak som parternas rätt att få ersättning av varandra.

Om båda har skrivit under bolånet kan banken normalt kräva hela den förfallna betalningen av endera låntagaren. Det gäller även om den personen har flyttat, även om den andre lovat att betala och även om parterna tänker att bostaden senare ska tilldelas den kvarboende.

En sådan överenskommelse kan få betydelse mellan parterna, men den binder inte banken utan bankens godkännande.

På samma sätt behöver inte den som betalar banken vara ensam ägare. Låntagare, ägare och boende kan vara tre olika kretsar. Börja därför alltid med tre dokument:

aktuellt lånebesked och skuldebrev,
lagfart eller medlems- och överlåtelsehandling för bostadsrätten,
eventuell skriftlig överenskommelse om ägande, betalning eller separation.

Banken följer låneavtalet

1 kap. 3 § äktenskapsbalken säger att varje make råder över sin egendom och svarar för sina skulder. Man blir alltså inte personligt ansvarig för den andra makens bolån enbart genom äktenskapet.

Har båda däremot undertecknat skuldebrevet gäller normalt solidariskt ansvar. 2 § skuldebrevslagen uttrycker huvudregeln som att medgäldenärerna svarar ”en för alla och alla för en” när det inte finns förbehåll om delat ansvar.

Solidariskt ansvar betyder inte automatiskt slutlig hälftendelning

Solidariskt ansvar beskriver bankens yttre rätt. Samma paragraf ger den som har betalat rätt att kräva medgäldenärens andel. Den interna utgångspunkten är lika delar efter antalet medgäldenärer, men avtal och deras inbördes rättsförhållande kan motivera en annan fördelning. Det framgår av NJA 2012 s. 804, punkterna 15–16; bland annat kan ägarandelarna i den bostad som lånet finansierade ha betydelse.

Detta ska hållas isär från ett självständigt motkrav, exempelvis nyttjandeersättning. Att en person bor kvar ändrar inte automatiskt medgäldenärernas interna skuldandelar. Först bestäms regresskravets grund och storlek. Därefter prövas motkrav och eventuell avräkning. Den samlade sluträkningen behöver därför inte bli 50/50 även om skuldandelarna är lika.

Skriv därför inte ett regresskrav så här:

”Jag betalade 120 000 kronor. Du är medlåntagare. Betala 60 000.”

Skriv i stället ut underlaget:

hur mycket som avsåg ränta,
hur mycket som avsåg amortering,
vilka andra bostadskostnader som ingår,
vilken period kravet gäller,
vem som bodde i bostaden,
vilka ägarandelar och interna avtal som fanns,
vilka motkrav som ska prövas samtidigt.

En bodelning tar inte bort namnet från lånet

Att bostaden tillskiftas en part innebär inte i sig att den andra blir fri från bankens krav. Vid ett övertagande av en pantsatt bostad kräver 11 kap. 8 § ÄktB respektive 16 § sambolagen att den andra parten befrias från ansvar för den säkrade fordringen eller att medel sätts under särskild vård. För att en låntagare faktiskt ska lämna krediten krävs därför normalt att banken godkänner ett gäldenärsbyte eller att lånet löses och ersätts med en ny finansiering.

Detta är särskilt viktigt när ett bodelningsavtal säger att ”A övertar bostaden och samtliga lån”. Meningen kan fördela ansvaret internt. Banken kan ändå ha kvar sin fordran mot B tills banken uttryckligen har släppt B.

Knyt därför aldrig den slutliga överlåtelsen till ett antagande om framtida bankgodkännande. Ange i stället vad som ska hända om finansieringen inte är klar ett visst datum: ny prövning, försäljning eller annan uttryckligen avtalad lösning.

Läs även om skulder vid skilsmässa och om borgensåtagande efter separation.

Dela upp månadsbetalningen

Bankens avi kan klumpa ihop ränta och amortering. Hushållskontot kan samtidigt betala avgift, el, försäkring och reparationer. I en bodelning behöver posterna delas upp efter funktion.

Kostnadsslag	Ekonomisk funktion	Typisk första fråga	Vanligt fel
Bolåneränta	Kostnad för krediten	Vilka är låntagare, ägare och användare under perioden?	Behandlas som om den byggde eget kapital
Amortering	Minskar lånets kapitalbelopp	Vem betalade, med vilka pengar och hur syns den lägre skulden i sluträkningen?	Ersätts separat trots att hela skuldminskningen redan räknats hem
Bostadsrättsavgift	Finansierar flera av föreningens kostnader	Vilka delar är löpande boende, ägaranknutna eller eventuella kapitaltillskott?	Hela avgiften etiketteras som ”hyra” eller ”amortering”
El, bredband och annan rörlig drift	Följer huvudsakligen användningen	Vem bodde där och när uppstod förbrukningen?	Den utflyttade debiteras för den kvarboendes privata förbrukning
Försäkring och nödvändig grundvärme	Skyddar bostaden och begränsar skada	Vem äger eller riskerar värdeförlust?	Sägs upp för att vinna en kostnadstvist
Kommunal fastighetsavgift och fasta avgifter	Följer ägande eller fastighet	Vem var rättsligt betalningsskyldig och vilken period avses?	Blandas ihop med el och annan personlig konsumtion
Nödvändigt underhåll	Bevarar funktion eller värde	Var åtgärden akut, proportionerlig och dokumenterad?	Varje hantverkarfaktura antas vara gemensam
Standardhöjande renovering	Kan förändra bostadens standard och värde	Fanns samtycke, budget och mätbar värdeeffekt?	Kostnaden antas automatiskt motsvara värdeökningen
Nyttjandeersättning	Möjlig kompensation för ensam disposition	Har den andre varit utestängd från ett relevant nyttjande och vad är skäligt?	Läggs ovanpå alla andra krav utan nettning

Ränta är inte amortering

Räntan förbrukas som priset för krediten. Amorteringen minskar däremot skulden. Om bostaden senare värderas till 4 000 000 kronor och det aktuella bolånet dras av med 2 500 000 kronor, har amorteringar redan påverkat nettot genom att lånet blivit lägre.

Om den betalande parten dessutom får tillbaka samma amortering fullt ut som ett separat utlägg kan samma värde räknas två gånger. Det betyder inte att senare amorteringar saknar betydelse. Det betyder att betalningen måste följas genom både skuldposten och finansieringskällan.

Läs guiden om brytdag och värderingsdag för den fullständiga skillnaden mellan skuldens existens på brytdagen och förändringar fram till bodelningen.

Faktisk förbrukning är inte samma sak som ägarkostnad

Den som ensam bor kvar använder normalt el, vatten, bredband och andra personliga tjänster. Det talar ofta för att den personen ska bära just den förbrukningen. Men en minimitemperatur för att undvika frysskador, en nödvändig villaförsäkring eller en fast avgift kan skydda en tillgång som fortfarande ägs gemensamt.

En fungerande kostnadslista behöver därför minst tre etiketter:

personlig användning,
värdebevarande ägarkostnad,
kapitalpåverkande betalning.

Bostadsrättsavgiften måste läsas, inte bara delas

En månadsavgift till en bostadsrättsförening är inte identisk med en hyra. Avgiften finansierar föreningens löpande verksamhet och skulder, och vissa betalningar kan i särskilda fall redovisas som kapitaltillskott. För parternas interna uppgörelse kan avgiften samtidigt ha ett tydligt samband med den kvarboendes användning.

Det finns därför ingen säker universalregel att den alltid ska delas efter ägarandel eller alltid betalas av den som bor kvar. Dokumentera avgiften som en egen post och bedöm den tillsammans med nyttjandet, ägandet och övriga motkrav.

Justiflex KVARBO-modell

KVARBO är en kontrollordning för varje bostadsbetalning under väntetiden.

Bokstav	Kontroll	Fråga	Resultat
K – Kreditansvar	Läs låneavtalet	Vem kan banken kräva och är ansvaret solidariskt?	Yttre betalningsrisk
V – Vem äger?	Fastställ ägarandelarna	Vem äger bostaden civilrättsligt och finns ett tvistigt äganderättsanspråk?	Ägar- och värderisk
A – Användning	Lägg en boendetidslinje	Vem hade faktisk och rättslig tillgång till bostaden under perioden?	Underlag för förbrukning och nyttjandeersättning
R – Rätt kostnadsslag	Dela fakturan	Är posten ränta, amortering, rörlig drift, fast kostnad, underhåll eller förbättring?	Rätt juridisk kategori
B – Betalningskälla	Följ pengarna	Vem betalade, från vilket konto och med vilka medel?	Bevis för utlägg och möjlig avräkning
O – Överenskommelse och avräkning	Samla alla krav	Vad har avtalats, reserverats, kvittats eller redan räknats in i nettovärdet?	En sluträkning utan dubbel kompensation

Modellen börjar med kreditansvaret eftersom den mest akuta risken ofta finns där. Banken behöver få betalt även om parterna ännu inte kan enas om slutresultatet.

Den slutar med en nettoavräkning, inte med sex fristående krav. Det är först när ränta, amortering, drift, underhåll och nyttjande har lagts på samma tidslinje som man kan se vem som eventuellt har en nettofordran.

KVARBO-regeln: Betala det som måste säkras nu. Klassificera innan ni fördelar. Avräkna först när alla motposter syns.

Makar och sambor har olika rättsliga utgångspunkter

Fråga	Makar	Sambor	Praktisk betydelse
Personligt skuldansvar	Varje make svarar för sina skulder enligt 1 kap. 3 § ÄktB; gemensamt undertecknat lån kan ge solidariskt ansvar	Avgörs av låneavtalet och allmänna skuldregler	Relationens etikett ersätter inte skuldebrevet
Löpande försörjning	Under äktenskapet finns underhållsregler i 6 kap. ÄktB, även när makarna bor isär	Sambolagen har inte motsvarande allmänna underhållsskyldighet	Familjeunderhåll ska hållas isär från ett rent ägar- eller regresskrav
Vad bodelningen omfattar	Som huvudregel giftorättsgods	Bara samboegendom: gemensam bostad och bohag förvärvat för gemensam användning	Samma bostadsfaktura kan hamna i olika system
Redovisning fram till bodelning	9 kap. 3 § ÄktB	11 § sambolagen för den egendom regeln omfattar	Betalningar och förändringar ska kunna följas
Kvarsittning	14 kap. 7 § ÄktB under skilsmässomålet; 18 kap. 2 § när målet avslutats och frågan behöver prövas	28 § för bostad som ska ingå i bodelning; 31 § i det särskilda övertagandemålet enligt 22 §	Beslutet avgör vem som får bo, inte slutligt ägande eller bankansvar
Bodelningsförrättare	Kan förordnas enligt 17 kap. ÄktB	Samma centrala regler gäller via 26 § sambolagen	Kan driva bodelningen framåt, men ersätter inte bankens kreditprövning

Makars underhållsskyldighet är ett eget spår

Enligt 6 kap. 1–2 §§ äktenskapsbalken ska makar under äktenskapet bidra efter förmåga till gemensamma och personliga behov. När makarna inte varaktigt bor tillsammans kan underhåll fullgöras genom underhållsbidrag.

Det betyder inte att varje amortering blir familjeunderhåll eller att underhållsreglerna automatiskt bestämmer bostadens sluträkning. Men reglerna kan vara relevanta under betänketiden, särskilt om en make saknar medel till nödvändiga löpande behov.

Håll därför tre frågor åtskilda:

underhåll mellan makar under ett bestående äktenskap,
barns försörjning enligt föräldrabalkens regler,
ägar-, skuld- och nyttjandekrav avseende bostaden.

Att barn bor kvar i huset kan vara en viktig praktisk omständighet. Det gör ändå inte barnbidrag, underhållsbidrag och amortering till samma fordran.

Använd en journal för att fullgöra redovisningen

9 kap. 3 § ÄktB kräver att vardera maken fram till bodelningen redovisar för sin egendom och lämnar uppgifter som kan vara betydelsefulla. 11 § sambolagen innehåller en motsvarande redovisningsregel för samboegendomen och viss bostad.

Lagen föreskriver inte ett särskilt journalformat. En betalningsjournal är vår praktiska rekommendation för att kunna redovisa förändringarna och styrka anspråk. Den bör innehålla:

datum och betalningsmottagare,
fakturans totalbelopp,
uppdelning i ränta, amortering och övrigt,
vem som faktiskt betalade,
konto och betalningskälla,
vem som bodde i bostaden under perioden,
om betalningen var avtalad, bestridd eller gjord med rättighetsreservation,
kvitto, avi eller kontoutdrag som bilaga.

När en person bor kvar ensam

Kvarsittningsrätt och nyttjandeersättning blandas ofta ihop.

14 kap. 7 § ÄktB gör det möjligt för domstolen att bestämma vem av makarna som får bo kvar i den gemensamma bostaden under processen, längst till dess att bodelning har skett. Efter att skilsmässomålet avslutats finns en ordning för kvarsittningsfrågan i 18 kap. 2 § ÄktB. För sambor finns en motsvarande ordning i 28 § sambolagen när bostaden ska ingå i bodelningen.

Ett sådant beslut besvarar i första hand vem som får disponera bostaden. Det skriver inte om låneavtalet, överför inte äganderätten och ger inte i sig den utflyttade parten ett bestämt månadsbelopp.

Samtidigt innebär rätten att bo kvar inte generellt en rätt att ensam använda den andres bostadsvärde gratis hur länge som helst.

När kan nyttjandeersättning bli aktuell?

Kontrollfråga	Talar för ett ersättningsanspråk	Kräver särskild försiktighet
Ägande eller rätt till bostadsvärdet	Den utflyttade äger hela eller del av bostaden	Ägandet är tvistigt eller bostaden ingår inte på det sätt parterna antar
Exklusiv disposition	Den kvarboende har haft bostaden ensam och den andre har saknat faktisk tillgång	Den andre har frivilligt disponerat annan del, haft nyckel och kunnat använda bostaden
Tidslängd	Ensamnyttjandet har pågått under en längre och tydligt avgränsad period	En kort, praktisk övergång direkt efter separationen
Begäran och kommunikation	Ersättningsfrågan har tagits upp skriftligt och tidigt	Kravet framförs först långt senare utan tidigare reservation
Kvarsittningsbeslut	Domstolen har tillerkänt en part ensam kvarsittning	Beslutet anger inte automatiskt belopp eller startdag
Övriga betalningar	Den utflyttade har fortsatt bära ägar- eller lånekostnader	Den kvarboende har ensam betalat ränta, amortering, avgifter och underhåll som kan ge motposter

Nyttjandeersättning är alltså inte en schablonmässig ”hyra”. Bedömningen kan beröra bostadens bruksvärde eller marknadsmässiga nyttjandevärde, ägarandelar, boendetid, kvarsittningsbeslut och parternas betalningar. Beloppet behöver samordnas med andra krav.

Den djupare prövningen finns i guiden nyttjandeersättning när exet bor kvar i bostaden. Den här sidan fokuserar på hur ersättningsfrågan ska in i den samlade betalningsjournalen.

Ingen automatisk startdag

Det finns ingen säker regel att nyttjandeersättning alltid börjar på separationsdagen, efter två månader eller efter exakt ett år. Tidpunkten beror på omständigheterna och hur kravet har förts.

Den som kan vilja kräva ersättning bör därför inte vänta med att dokumentera sin inställning. Ett sakligt meddelande kan ange:

”Jag accepterar tills vidare att du disponerar bostaden ensam för att undvika en akut konflikt. Jag avstår inte från att begära skälig nyttjandeersättning eller avräkning av mina betalningar. Vi behöver senast [datum] träffa en skriftlig kostnadsöverenskommelse.”

Texten skapar inte automatiskt rätt till ett visst belopp, men den minskar risken för oklarhet om perioden och parternas avsikt.

Sambolagens 31 § är en särskild situation

31 § sambolagen gäller i mål om övertagande av en hyres- eller bostadsrätt enligt 22 §. Om den sambo som inte innehar rättigheten får bo kvar interimistiskt ska domstolen, efter yrkande, bestämma vad sambon ska betala för nyttjandet.

Det är en särskild lagreglerad situation. Den ska inte göras om till en generell paragraf för alla samägda villor, alla sambobodelningar eller alla makar.

Så undviker ni dubbel kompensation

Anta att Alex och Kim äger en bostad med hälften var och båda står på lånet. Alex flyttar den 1 januari. Kim bor kvar och betalar under sex månader:

Post under sex månader	Betalat av Kim	Vad posten visar	Vad som återstår att bedöma
Ränta	60 000 kr	Kreditkostnad har betalats	Intern fördelning med hänsyn till lån, ägande, användning och avtal
Amortering	30 000 kr	Lånet har minskat med 30 000 kr	Hur skuldminskningen redan påverkar bostadens nettovärde och om Kim har ett återkrav
Fast försäkring och grundavgifter	12 000 kr	Bostaden har skyddats och kunnat behållas	Ägarnas respektive nytta och rättsliga betalningsansvar
El, bredband och personlig förbrukning	18 000 kr	Kim har använt tjänsterna	Om någon del alls ska belasta Alex
Nödvändig läckagereparation	20 000 kr	En dokumenterad skada har begränsats	Samtycke, brådska, skälighet och ägarandel
Möjlig nyttjandeersättning	Inte fastställd	Kim har disponerat hela bostaden	Skäligt värde, starttid, andelar och motposter

Kim har betalat 140 000 kronor. Det innebär inte att Alex automatiskt ska betala 70 000 kronor. Det innebär inte heller att Kim har förbrukat en ”hyra” på 140 000 kronor.

En hållbar avräkning görs i fyra led:

Sortera betalningarna efter kostnadsslag.
Identifiera vilka poster som kan ge ett internt krav.
Kontrollera om amorteringen redan har ökat det nettovärde som ska delas eller tillgodoräknas.
Nettoberäkna dokumenterade betalningskrav mot möjlig nyttjandeersättning och andra motkrav.

Räknevarning: Tabellen är en arbetsjournal, inte en lagstadgad formel. Det går inte att sätta in beloppen i en universell 50/50-modell utan att först utreda låneavtal, ägande, bodelningssystem, användning, finansieringskälla och parternas överenskommelser.

Amorteringen kan annars räknas två gånger

Före perioden är lånet 2 500 000 kronor. Efter Kims amortering är det 2 470 000 kronor. Om bodelningskalkylen använder det lägre lånet har bostadens nettovärde redan ökat med 30 000 kronor jämfört med utgångsläget.

Det behöver då utredas vem som får del av den värdeeffekten och vilka medel Kim använde. Förarbetena till äktenskapsbalken visar att även skuldförändringar efter brytdagen behöver redovisas och att betalningskällan kan få betydelse; se prop. 1986/87:1, särskilt s. 167–168. Ett separat återkrav på hela amorteringen får inte staplas ovanpå samma värdeeffekt utan kontroll.

Det omvända felet är att ignorera amorteringen helt bara för att den syns i lånesaldot. Om Kim har använt egna medel efter brytdagen för att betala en gemensam skuld kan betalningen aktualisera ett separat internt anspråk. Lösningen är spårning, inte en slogan.

Nyttjandeersättningen får inte heller dubbleras

Anta att en skälig ersättning för ensamnyttjandet bedöms till ett visst belopp. Om beräkningen redan tar hänsyn till att Kim har betalat vissa löpande boendekostnader ska samma kostnader inte därefter läggas på Kim ännu en gång under en annan rubrik.

Varje slutuppställning bör därför innehålla kolumnen ”redan beaktad i”. Där anges om posten har tagits om hand genom:

bostadens nettovärde,
ett regresskrav,
en nyttjandeersättning,
en särskild kostnadsöverenskommelse,
eller lottläggningen i bodelningen.

Sex vanliga situationer

Situation	Akut betalningsfråga	Möjligt internt spår	Största risken
Båda äger och båda står på lånet; en bor kvar	Båda är normalt exponerade mot banken	Regress, kostnadsfördelning och nyttjandeersättning måste nettas	Att allt delas 50/50 utan kostnadssortering
Båda äger men bara en står på lånet	Banken kräver låntagaren	Ägarrelation, avtal och betalningar kan ändå ge interna anspråk	Att den andre felaktigt antas vara låntagare – eller helt utan ekonomiskt ansvar
En äger men båda står på lånet	Banken kan normalt kräva båda	Medlåntagarens betalningar kan ge regress; äganderätt är en separat fråga	Att medlåntagarskap förväxlas med ägande
Den utflyttade betalar allt för att undvika dröjsmål	Krediten och bostaden säkras	Betalaren bör reservera och dokumentera krav tidigt	Att tyst betalning senare tolkas som accepterad slutlig fördelning
Den kvarboende renoverar utan samtycke	Vanlig drift måste hållas igång	Nödvändigt underhåll och standardhöjning bedöms olika	Att fakturakostnad automatiskt likställs med gemensam skuld eller värdeökning
Bostaden ska säljas men processen drar ut på tiden	Lån, försäkring och nödvändig drift fortsätter	Kostnadsjournal, nyttjande och eventuell förhalning påverkar uppgörelsen	Att väntetiden saknar slutdatum, budget och försäljningsmandat

När båda bor kvar

Om båda fortfarande använder bostaden är en ren nyttjandeersättning normalt mindre träffsäker än en konkret kostnadsfördelning. Utgå från faktisk användning, inkomster och tillfälliga familjebehov, men blanda inte ihop vardagsbudgeten med den slutliga bodelningskalkylen.

Skriv särskilt vem som får använda vilka utrymmen, hur el och mat hanteras och hur konflikten ska lösas om samboendet inte fungerar. Vid en akut säkerhetssituation ska lämpliga skyddsåtgärder prioriteras framför ekonomisk förhandling.

När en part vägrar medverka till försäljning eller utköp

Ett betalningsavtal löser inte ägarlåset. Samäganderättsliga, bodelningsrättsliga och processuella vägar kan behöva bedömas separat. För samägd egendom kräver 2 § samäganderättslagen som huvudregel samtliga delägares samtycke till förvaltning och förfogande, med undantag för brådskande åtgärder som behövs för att bevara egendomen.

Möjligheten att begära offentlig auktion enligt samma lag är ett eget spår. Det är inte en automatisk konsekvens av att en part har betalat mer och inte alltid den bästa vägen när bostaden också ska hanteras i en bodelning.

Läs mer om när partnern förhalar bodelningen och vad en bodelningsförrättare kan kosta.

NJA 2006 s. 206 – kvarboende var inte kostnadsfritt

NJA 2006 s. 206 gällde tidigare sambor som ägde en bostadsrätt tillsammans. Efter separationen fick kvinnan genom domstolsbeslut bo kvar i lägenheten till dess att bodelning hade skett. Bodelningen drog ut på tiden och mannen begärde ersättning för hennes nyttjande av hans andel.

Fråga i rättsfallet	Högsta domstolens betydelse	Vad domen inte säger
Kan ersättning utgå trots att bostaden ska hanteras i bodelning?	Ja. Möjligheten till nyttjandeersättning är inte begränsad till tiden efter bodelningen	Att ersättning alltid ska utgå i varje separation
Hindrar ett kvarsittningsbeslut ersättning?	Nej. Rätten att bo kvar behöver inte innebära kostnadsfritt nyttjande av den andres andel	Att beslutet automatiskt bestämmer ett belopp
Är principen relevant även för makar?	HD uttalade att samma grundläggande synsätt bör gälla för makar och sambor	Att alla övriga regler för makar och sambor är identiska
När börjar ersättningen?	I målet dömdes ersättning ut för den yrkade perioden	En generell tvåmånaders-, ettårs- eller separationsdagsregel
Hur ska andra betalningar behandlas?	Ersättningen måste bedömas i den konkreta ekonomiska relationen	Att ränta, amortering och drift försvinner ur sluträkningen

Det värdefulla i domen är alltså principen: en person kan ha laglig rätt att bo kvar och ändå behöva ersätta den andra för ensamnyttjandet.

Det farliga är att göra domen till en automatisk hyrestabell. Högsta domstolen fastställde inte en allmän väntetid som gäller i alla fall. I processen hade ersättning yrkats först från en tidpunkt omkring ett år efter separationen, och domstolen behövde inte avgöra om skyldigheten kunde ha börjat tidigare.

Varför rättsfallet inte ensam löser månadskalkylen

NJA 2006 s. 206 besvarar främst om en ersättningsskyldighet kan finnas. För den praktiska sluträkningen måste ni fortfarande utreda:

vem som betalade bolåneräntan,
vem som amorterade,
vem som bar avgift och försäkring,
om bostaden stod till den andres faktiska förfogande,
vilken period som kan bedömas,
hur ett skäligt nyttjandevärde ska bestämmas,
vilka motfordringar som finns.

Använd därför domen som en dörr till prövningen, inte som en färdig miniräknare.

Tre avgöranden som sätter gränser för betalningskraven

Avgörande	Rättslig lärdom	Betydelse under bodelning	Begränsning
NJA 2012 s. 804	Utgångspunkten är lika delar efter antalet medgäldenärer; avtal och det inbördes rättsförhållandet kan ge en annan fördelning	Ägarandelar och hur lånet kom parterna till godo kan påverka regressandelen	Ett separat krav på nyttjandeersättning måste prövas för sig och ändrar inte automatiskt skuldandelen
NJA 2016 s. 1057	Vid samägd egendom kan det finnas en presumtion att delägarna svarar efter sina andelar för kostnader för förvaltning eller förbättring som skett med deras samtycke	Samtycke och ägarandelar blir centrala när nödvändigt underhåll eller förbättringar ska fördelas	Presumtionen gör inte den kvarboendes privata förbrukning gemensam och täcker inte självklart ensidiga åtgärder
RH 2015:52	En sambo som frivilligt flyttat från en gemensamt ägd bostadsrätt fick i det fallet bära sin andel av dokumenterade avgifter, ränta och amortering; invändningen om nyttjandeersättning godtogs inte	Krossar påståendet att den som bor kvar alltid ska betala allt	Hovrättsavgörande, inte HD-prejudikat; utflyttaren hade inte visat att hon drivits bort eller hindrats från bostaden

Avgörandena pekar åt samma håll: etiketten på betalningen avgör inte ensam vem som ska bära den. Domstolen behöver se partsavsikt, ägarandel, skuldintresse, samtycke, faktisk tillgång till bostaden och vilka motkrav som är bevisade.

Betalningar för arbete på en bostad ger inte heller automatiskt en fristående återbetalningsrätt. NJA 2019 s. 23 gällde större tillskott under ett pågående samboförhållande till den andra sambons sedan tidigare ägda fastighet samt hennes bil. Den betalande sambon bevisade inte ett lån, och HD godtog inte ett ersättningskrav grundat på obehörig vinst i den situationen. Domen ska därför inte läsas som ett generellt nej till regress för betalningar på gemensamma lån efter separation. Lärdomen här är att kvitton visar betalningen, medan avtal, samtycke och omständigheter behövs för att bedöma grunden för ett återkrav.

Skriv ett tillfälligt kostnadsavtal

Ett interimsavtal ska hålla bostaden och ekonomin stabila tills försäljning, utköp eller bodelning är klar. Det bör uttryckligen vara tillfälligt och ange om betalningarna är preliminära.

Punkt	Vad avtalet bör ange	Varför det behövs
Period	Startdag, slutdag eller omprövningsdag	Stoppar ett öppet kostnadsåtagande utan tidsgräns
Boende	Vem disponerar bostaden och vilka utrymmen	Underlag för förbrukning och nyttjandefrågan
Ränta	Vem betalar banken och hur intern fördelning reserveras	Banken får betalt utan att slutkravet avgörs av autogirot
Amortering	Belopp, betalare och hur skuldminskningen ska spåras	Hindrar dubbelräkning
Drift	Rörlig förbrukning, fasta kostnader och försäkring var för sig	Gör vardagskostnaden kontrollerbar
Underhåll	Beloppsgräns, samtycke och undantag för akut skadebegränsning	Hindrar obehöriga renoveringar och passiv värdeförstöring
Nyttjande	Om frågan regleras nu eller uttryckligen reserveras	Minskar tvist om att tystnad var ett avstående
Underlag	Månatlig delning av avier, fakturor och kontoutdrag	Gör slutavräkningen möjlig
Bank och utköp	Vem kontaktar banken, sista datum och reservplan	Hindrar att finansieringen lämnas öppen
Slutavräkning	Att provisoriska betalningar ska avräknas samlat	Förhindrar att avtalet misstolkas som färdig bodelning

Ett enkelt men användbart kärnstycke kan formuleras så här:

”Fördelningen gäller preliminärt från och med [datum] till och med [datum]. Betalning enligt överenskommelsen innebär inte att någon part avstår från ett dokumenterat regress-, avräknings- eller nyttjandeersättningsanspråk. Samtliga sådana frågor ska prövas samlat i bodelningen eller i en senare skriftlig slutuppgörelse, med avdrag för värden som redan har beaktats.”

Texten måste anpassas till det enskilda fallet. Om parterna vill slutreglera en fordran behöver det stå klart att uppgörelsen är slutlig, vad den omfattar och hur den samspelar med bodelningsavtalet.

Sätt en stoppregel för extraordinära kostnader

Avtalet bör ange att ingen beställer en icke akut åtgärd över ett visst belopp utan skriftligt samtycke. Undantaget för akut skadebegränsning bör kräva snabb underrättelse, foto och faktura.

Exempel:

löpande el och normal service hanteras enligt månadsbudgeten,
akut vattenläcka får stoppas omedelbart,
nytt kök, altan eller standardhöjande badrum kräver skriftligt godkännande,
val mellan två offerter dokumenteras,
försäkringsersättning och självrisk redovisas separat.

Bestäm vad som händer om utköpet misslyckas

”Kim ska ta över lånet” är inte en tidsplan. En fungerande klausul behöver ange:

sista dag för komplett bankansökan,
vilka underlag den andre ska lämna,
sista dag för bankens besked,
vad som händer vid avslag,
när försäljningsuppdrag ska tecknas,
hur mäklare och utgångspris väljs,
hur kostnaderna hanteras under en fortsatt försäljningsperiod.

Se även guiden om att lösa ut den andra ur huset och den fullständiga processen för fastighetsbodelning vid skilsmässa.

Bevisning och steg för steg

Bevis	Vad det visar	Hämta från	Vanlig lucka
Skuldebrev och senaste låneavi	Låntagare, solidariskt ansvar, ränta och amortering	Banken	Kontoutdrag visar bara totaldragningen
Lånesaldon per relevanta datum	Skuldens förändring	Banken	Bara dagens saldo sparas
Lagfart eller bostadsrättshandling	Formellt ägande och andelar	Lantmäteriet, föreningen eller förvärvshandling	Medlåntagarskap används som ägarbevis
Kontoutdrag	Vem som faktiskt betalade och när	Betalande bank	Gemensamt konto utan spårning av insättningar
Fakturor och specifikationer	Kostnadsslag och period	Leverantör, förening, kommun	”Boendekostnad” anges som en klumpsumma
Förbrukningshistorik	Rörlig drift före och efter utflyttning	El-, vatten- och nätleverantör	Årsfaktura delas utan boendetidslinje
Försäkringsbrev och skadeärende	Skydd, självrisk och ersättning	Försäkringsbolag	Bara reparationsfakturan redovisas
Kvarsittningsbeslut	Vem som hade rätt att bo kvar och under vilken tid	Tingsrätten	Beslutet antas också bestämma betalningen
Meddelanden och avtalsutkast	Begäran, protest, reservation och samtycke	E-post, brev och meddelanden	Muntliga uppgörelser återges olika
Värderingsunderlag	Bostadens aktuella värde och eventuellt nyttjandeunderlag	Oberoende mäklare eller värderare	Försäljningsvärde och nyttjandevärde blandas ihop

Så agerar du steg för steg

Säkra lånet och bostaden.

Kontrollera nästa förfallodag, försäkring och nödvändig drift. Kontakta banken tidigt om betalningsrisk finns.
Hämta lånehandlingarna.

Fastställ exakt vilka som är låntagare, borgensmän och pantsättare.
Fastställ ägandet.

Kontrollera lagfart eller bostadsrättens förvärvshandlingar och notera eventuella tvistiga anspråk separat.
Bygg boendetidslinjen.

Ange utflyttningsdag, nycklar, faktisk tillgång, kvarsittningsbeslut och eventuell återflyttning.
Dela upp varje betalning.

Separera ränta, amortering, rörlig drift, fast ägarkostnad, underhåll och förbättring.
Spåra betalningskällan.

Koppla varje utlägg till konto, betalare, datum och underlag.
Skicka en tydlig reservation.

Ange skriftligt vilka kostnader eller nyttjandefrågor som inte är slutligt reglerade.
Skriv ett tidsbegränsat interimsavtal.

Lägg in budget, reparationsgräns, månadsredovisning och reservplan för utköp eller försäljning.
Gör en nettoavräkning.

Kontrollera varje post mot lånesaldot, bostadens nettovärde och möjlig nyttjandeersättning så att inget räknas två gånger.
Lås slutresultatet skriftligt.

Reglera bostad, lån, interna krav, betalningsdagar och bankvillkor i bodelningsavtal eller en samordnad slutuppgörelse.

Gör så här – undvik det här

Gör	Undvik
Betala kritiska poster och reservera den interna frågan skriftligt	Stoppa bolånet för att pressa fram en uppgörelse
Dela bankavin i ränta och amortering	Skriv bara ”bolån 15 000 kr”
Koppla varje kostnad till period och användare	Dela en årsfaktura utan boendetidslinje
Skilj kvarsittningsrätt från nyttjandeersättning	Anta att rätten att bo kvar betyder gratis boende
Kontrollera om amorteringen redan syns i nettovärdet	Kräva full amortering två gånger
Ange att interimsavtalet är preliminärt	Låta en sms-rad bli en oklar slutuppgörelse
Kräv skriftligt samtycke till större förbättringar	Renovera och skicka halva fakturan efteråt
Sätt sista datum för bankbesked och reservplan	Vänta på ett odefinierat framtida utköp

Vanliga frågor om bolån och kostnader under bodelningen

Måste den som bor kvar betala hela bolånet?

Inte enligt en generell regel. Banken kan kräva den eller de personer som står på lånet enligt kreditavtalet. Mellan parterna måste ränta och amortering bedömas separat tillsammans med ägande, användning, avtal och möjliga motkrav.

Kan banken kräva mig fast jag har flyttat?

Ja, om du fortfarande är låntagare och lånet innebär solidariskt ansvar. Utflyttning och bodelning tar inte automatiskt bort bankens rätt. Du behöver bankens uttryckliga godkännande för att bli befriad eller lånet måste lösas.

Blir jag ansvarig för min makes bolån bara för att vi är gifta?

Nej. Enligt 1 kap. 3 § ÄktB svarar varje make för sina skulder. Ansvar kan däremot följa av att du själv har undertecknat lånet, gått i borgen eller gjort ett annat bindande åtagande.

Är en medlåntagare automatiskt delägare i bostaden?

Nej. Låneansvar och äganderätt är olika frågor. Ägandet bedöms utifrån förvärvet, lagfarten eller bostadsrättshandlingarna och eventuella särskilda äganderättsregler. Läs mer om dold samäganderätt när du inte står på lagfarten.

Ska bolåneräntan delas lika?

För solidariska medgäldenärer är utgångspunkten lika interna skuldandelar, om inte avtal eller det inbördes rättsförhållandet ger en annan fördelning. Det är en annan fråga än en schablon för samtliga boendekostnader. Självständiga motkrav, exempelvis nyttjandeersättning, prövas därefter och kan påverka slutavräkningen.

Ska amortering behandlas som en vanlig boendekostnad?

Nej. Amortering minskar skulden och måste därför spåras separat. Kontrollera både vem som betalade och hur det lägre lånesaldot redan påverkar bostadens nettovärde.

Får jag tillbaka alla amorteringar jag gjort efter separationen?

Inte automatiskt. Ett internt krav kan finnas, särskilt om du har betalat på en gemensam skuld med egna medel. Men ägande, avtal, brytdag, betalningskälla och den slutliga nettoberäkningen måste utredas. Samma amortering får inte kompenseras två gånger.

Vem betalar elen när bara en bor kvar?

Den faktiska användningen talar ofta för att den kvarboende bär rörlig elförbrukning. Grundvärme som behövs för att skydda en gemensamt ägd fastighet kan kräva en annan bedömning. Dela därför upp fast och rörlig del när underlaget medger det.

Vem betalar bostadsrättsavgiften?

Föreningen kräver den som enligt förenings- och medlemsförhållandet är betalningsskyldig. Mellan parterna kan avgiften behöva fördelas med hänsyn till ägande, ensam användning och övriga betalningar. Behandla inte automatiskt hela avgiften som hyra.

Måste den utflyttade betala försäkring och fastighetsavgift?

Det beror på rättsligt ansvar, ägande och parternas avtal. Försäkring och vissa fasta kostnader skyddar eller följer tillgången och kan därför skilja sig från den kvarboendes privata förbrukning.

Kan den som bor kvar kräva halva renoveringen?

Inte bara genom att visa en faktura. Det måste utredas om åtgärden var nödvändig eller standardhöjande, om den var brådskande, om den andre samtyckte och vilken effekt den faktiskt fick. Kostnad är inte automatiskt samma sak som värdeökning.

Vad är nyttjandeersättning?

Det är en möjlig ersättning när en person ensam disponerar en bostad som den andre äger helt eller delvis eller annars har relevant rätt till. Ersättningen är inte automatisk och ska samordnas med ränta, avgift och andra betalningar.

Bör jag kräva nyttjandeersättning direkt?

Om frågan kan bli aktuell bör du åtminstone dokumentera din inställning tidigt. Det finns ingen allmän startdag som gäller alla fall, och sen passivitet kan skapa bevisproblem. Beloppet bör inte gissas utan underlag.

Betyder kvarsittningsrätt att jag får bo gratis?

Nej. Kvarsittningsbeslutet avgör vem som får bo i bostaden under processen. NJA 2006 s. 206 visar att nyttjandeersättning ändå kan aktualiseras.

Kan vi kvitta nyttjandeersättning mot betald amortering?

Motstående penningkrav kan i en uppgörelse avräknas mot varandra, men först efter att grunden och beloppen har utretts. Amorteringens effekt i bostadens nettovärde måste kontrolleras innan någon kvittning låses.

Vad händer om min före detta partner slutar betala?

Om du är medlåntagare kan banken fortfarande kräva dig. Kontakta banken innan dröjsmål uppstår, säkra försäkring och nödvändig drift och dokumentera varje betalning. Bedöm sedan regress och avräkning separat.

Kan bodelningsförrättaren ta bort mig från lånet?

Nej. En bodelningsförrättare kan hantera tvister inom bodelningen men kan inte tvinga banken att godkänna ett gäldenärsbyte. Finansieringen måste lösas med banken eller genom att lånet betalas.

Kan vi vänta med kostnadsfrågan tills bostaden säljs?

Ni kan avtala om en senare slutavräkning, men bör föra journal och skriva provisoriska regler nu. Annars blir det svårt att i efterhand skilja ränta från amortering, användning från ägarkostnad och samtyckt underhåll från ensidiga förbättringar.

Låt sluträkningen börja med rätt frågor

Den farligaste meningen i en bostadstvist är ofta: ”Det där löser vi i bodelningen.”

Under tiden fortsätter lånet, amorteringen, avgiften och försäkringen. Någon använder bostaden. Någon annan kan betala för ett boende som personen inte längre har tillgång till. Varje månad lägger ett nytt lager på tvisten.

En hållbar lösning börjar därför innan slutavtalet:

säkra bankens betalning,
skilj ränta från amortering,
skilj förbrukning från värdebevarande kostnader,
dokumentera ensamnyttjandet,
reservera oavgjorda krav,
bestäm en tidsplan för utköp eller försäljning,
och gör en enda samordnad nettoavräkning.

Behöver bostadskostnaderna bedömas innan ni skriver under?

Vi granskar:

låneansvar och ägarförhållanden,
ränta, amortering, drift och underhåll per period,
betalningskällor och möjliga regresskrav,
ensamnyttjande och möjlig nyttjandeersättning,
risken för dubbel kompensation,
hur posterna bör regleras i interims- och bodelningsavtal.

Du får en skriftlig juridisk bedömning av betalningsansvar, kostnadsfördelning och möjliga motkrav utifrån det underlag du lämnar. Fast pris: 3 900 kr inklusive moms. Förhandling med banken, extern bostadsvärdering, bodelningsförrättare och domstolsprocess ingår inte.

Få kostnaderna bedömda – 3 900 kr

Se vad klienter säger om Justiflex hos Reco.

Rättskällor och officiella källor

Äktenskapsbalk (1987:230) – särskilt 1 kap. 3 §, 6 kap. 1–2 och 6 §§, 9 kap. 2–3 §§, 11 kap. 2 och 8 §§, 14 kap. 7 § och 18 kap. 2 §
Sambolag (2003:376) – särskilt 8, 11, 13, 16, 22, 26 och 28–31 §§
Lag (1936:81) om skuldebrev – särskilt 2 § om solidariskt ansvar och regress
Lag (1904:48 s. 1) om samäganderätt – särskilt 2 och 6 §§
NJA 2006 s. 206, Högsta domstolen – nyttjandeersättning när en tidigare sambo bodde kvar i samägd bostad efter separation
NJA 2012 s. 804, Högsta domstolen – intern fördelning mellan solidariskt ansvariga
NJA 2016 s. 1057, Högsta domstolen – kostnader för samägd egendom efter samtyckta åtgärder
NJA 2019 s. 23, Högsta domstolen – tillskott till den andra sambons egendom under samlevnaden; bevisning om lån och avvisat krav på obehörig vinst i den situationen
RH 2015:52, Sveriges Domstolar – hovrättsavgörande om bostadskostnader, frivillig utflyttning och invändning om nyttjandeersättning
Prop. 1986/87:1 om äktenskapsbalk m.m. – redovisning av egendom och skuldförändringar mellan brytdag och bodelning

Artikeln ger allmän information om svensk rätt och ersätter inte rådgivning i ett enskilt ärende. Utfallet beror bland annat på låneavtal, ägande, bodelningssystem, betalningskälla, faktisk användning, yrkanden och bevisning.

Om författaren

Robin Forslöv

Jurist och grundare av Justiflex AB av Justiflex

Robin Forslöv är jurist och grundare av Justiflex AB. Han arbetar med svensk familje- och arvsrätt.