Vem tar skattesmällen när en övertar bostaden vid bodelning?

Bostaden värderas till fem miljoner kronor. Bolånet är två miljoner. Det ser enkelt ut: tre miljoner återstår, och den som flyttar ska få hälften – 1,5 miljoner kronor.

Men den uträkningen kan missa hundratusentals kronor.

I vår rådgivning ser vi samma mönster om och om igen. Marknadsvärdet och bolånet finns på bordet, medan inköpspris, renoveringsunderlag, kapitaltillskott och uppskov fortfarande ligger i gamla deklarationer och pärmar. Den som stannar kvar får då bostaden – men också en skattehistorik som inte syns på bankens lånebesked.

Görs det fel kan den utflyttande parten få för mycket betalt, medan den som övertar upptäcker skattesmällen först flera år senare. HFD 2025 ref. 24 visar varför kontrollen måste göras före underskrift: mottagaren uppgav att exsambons uppskov blev känt först efter bodelningen.

Det här får du av guiden

Efter läsningen vet du:

Vem tar skattesmällen när en övertar bostaden?

Det korta ekonomiska svaret är: den som övertar bostaden tar normalt över den framtida skattebelastningen. Det beror på den skattemässiga kontinuiteten.

En överföring genom bodelning är normalt inte en försäljning som ska deklareras och kapitalvinstbeskattas direkt. I stället träder mottagaren in i den tidigare ägarens skattemässiga situation enligt 44 kap. 21 § inkomstskattelagen. För en privatbostad innebär det i praktiken att den som övertar den andres andel också tar över den andelens historiska omkostnadsbelopp och andra relevanta skatteuppgifter.

Den skattemässiga historiken försvinner alltså inte utan följer normalt med. Ett befintligt uppskov kan däremot behöva återföras direkt beroende på bodelningens grund.

När bostaden senare säljs är det normalt den dåvarande ägaren som deklarerar hela försäljningen. Den personen kan därför få betala skatt även på värdestegring som uppkom medan den tidigare maken eller sambon ägde sin andel.

Det betyder inte att den utflyttande parten alltid ska ”betala skatten” vid bodelningen. Parterna behöver i stället bestämma vilket nettovärde som är rimligt när bodelningslikviden räknas fram. Den här guiden fördjupar skatte- och uppskovsspåret. För själva belopps- och avtalsmodellen, se vår guide om hur ett rättvist utköpsbelopp räknas fram.

Tre värden som måste hållas isär

Ett rättvist utköp börjar med att tre olika värden inte blandas ihop.

Marknadsvärdet bör vara aktuellt, daterat och sakligt. Vid stora värden eller oenighet kan en neutral värdering av bostaden vara avgörande.

Det skattekorrigerade värdet kräver fler ställningstaganden. En framtida försäljning kanske ligger många år bort. Skattesatsen kan ändras. Nya förbättringsutgifter kan uppkomma. Bostaden kan säljas med vinst eller förlust. Parterna måste därför visa vilken modell de använder och varför.

Bodelning är inte samma sak som försäljning

I vardagligt tal säger man ofta att den ena ”köper ut” den andra. Juridiskt kan ersättningen i stället vara en bodelningslikvid. Skillnaden är viktig.

Skatteverket anger uttryckligen att en fastighet som överförs genom bodelning normalt inte ska redovisas som en försäljning. Samtidigt får mottagaren inte lägga bodelningslikviden till det gamla inköpspriset när en framtida vinst räknas ut.

För en bostadsrätt kan ett köpekontrakt i stället innebära att den avstående parten säljer sin andel och beskattas nu. Även övertagande av lån kan räknas som betalning. Rätt handling ska därför väljas innan beloppet låses. Se vår genomgång av fastighetsbodelning vid skilsmässa.

Vad menas med latent skatt på bostaden?

Latent skatt är den beräknade skatt som kan uppkomma vid en framtida försäljning. För en svensk privatbostadsfastighet eller privatbostadsrätt tas för närvarande 22/30 av en positiv vinst upp till beskattning. Kapital beskattas med 30 procent, vilket förenklat ger 22 procent skatt på vinsten före påverkan av övriga kapitalposter.

Det är däremot fel att automatiskt räkna 22 procent av bostadens marknadsvärde.

Den förenklade beräkningen för en privatbostad utgår i stället från en tänkt försäljning:

Marknadsvärde
− beräknade försäljningsutgifter
− övertaget inköpspris och andra anskaffningsutgifter
− avdragsgilla förbättringsutgifter
− eventuella kapitaltillskott för bostadsrätt

• slutligt uppskovsbelopp som antas återföras vid den tänkta försäljningen
  = beräknad vinst

Den beräknade vinsten multipliceras därefter, med dagens regler för privatbostad, normalt med 22 procent.

Bolånet ingår inte i kapitalvinstberäkningen. Lånet påverkar däremot hur mycket nettovärde som finns att fördela mellan parterna.

Ett realistiskt mäklararvode eller andra försäljningsutgifter kan få två effekter i en nettokalkyl: kostnaden minskar kontanterna vid en tänkt försäljning och minskar samtidigt den beräknade vinsten. Vid en positiv privatbostadsvinst minskar exempelvis en kostnad om 100 000 kronor kontanterna med 100 000 kronor men skatten med 22 000 kronor; nettoeffekten blir då 78 000 kronor före övriga kapitalposter. Det är inte samma avdrag två gånger, men antagandet ska vara rimligt och öppet redovisat.

Ska hela den latenta skatten dras av?

Det finns ingen lagstadgad schablon för skatteavdragets exakta storlek. I en frivillig bodelning kan parterna avtala om värderingen. Vid tvist ger NJA 1975 s. 288 stöd för att en skiftesman bör beakta den kapitalvinstskatt som en tänkt omedelbar försäljning kan medföra för den som får bostaden. Diskonterat eller inget avdrag är därför möjliga avtalsmodeller – inte samma rättsliga utgångspunkt för en tvistig bodelning.

I en frivillig överenskommelse kan parterna exempelvis välja:

1. Full beräknad skatt vid en tänkt omedelbar försäljning. Det gör kalkylen jämförbar med vad parterna hade fått ut om bostaden såldes nu.
2. Diskonterad framtida skatt. Parterna minskar posten eftersom försäljningen kan ligga långt fram i tiden och utfallet är osäkert.
3. Inget särskilt avdrag. Det kan avtalas, men bör vara ett medvetet val – inte resultatet av att skatten glömdes bort.

NJA 1975 s. 288 brukar anges som stöd för att latent skatt kan beaktas vid bodelningsvärdering. I NJA 1997 s. 674 ingick ett sådant avdrag i den ostridiga beräkningen; Högsta domstolens prövning gällde främst värderingstidpunkt och ränta. Avgörandena ska därför inte läsas som en universell 22-procentsregel för varje bostad.

Den skattemässiga historiken följer med

Den som övertar bostaden behöver få mer än nycklarna och bodelningsavtalet. Hela den relevanta skattekedjan behöver lämnas över.

För ett småhus eller en ägarlägenhet kan den omfatta:

• det ursprungliga köpekontraktet och inköpspriset
• lagfartens expeditionsavgift och stämpelskatt samt avdragsgilla pantbrevskostnader från köpet
• underlag för ny-, till- och ombyggnad
• underlag för förbättrande reparation och underhåll
• tidigare ägarbyten genom gåva, arv eller bodelning
• uppgift om slutligt uppskov

För en bostadsrätt kan den dessutom omfatta:

• överlåtelseavtal och tidigare ägarandelar
• kontrolluppgifter från föreningen
• kapitaltillskott
• uppgift om inre reparationsfond
• avdragsgilla förbättringsutgifter
• uppgift om slutligt uppskov

Alla renoveringar är inte avdragsgilla. Förbättrande reparation och underhåll omfattas normalt bara för försäljningsåret och de fem föregående åren, medan reglerna för grundförbättringar ser annorlunda ut. Utgifterna behöver också nå lagens beloppskrav och kunna styrkas.

Den centrala fällan är enkel:

Bodelningslikviden blir normalt inte ett nytt inköpspris.

Om någon betalar 1,2 miljoner kronor för att få bostaden på sin lott får personen alltså inte automatiskt lägga 1,2 miljoner till omkostnadsbeloppet vid en senare försäljning. Skatteverket gör ett särskilt undantag i en annan beräkning: bodelningslikvid och övertagna lån kan under vissa förutsättningar få betydelse när inköpspriset för en ersättningsbostad bestäms för uppskovsändamål. Det ändrar inte omkostnadsbeloppet i den framtida kapitalvinstberäkningen.

Justiflex SKIFT-kontroll

Använd SKIFT innan ni bestämmer bodelningslikviden.

SKIFT är ett kontrollverktyg – inte en ny skatteregel. Modellen gör antagandena synliga innan parterna låser sig vid ett slutbelopp.

Vad händer med uppskovet vid bodelning?

Uppskov är en tidigare bostadsvinst som ännu inte har beskattats. Det är en separat del av skattehistoriken och syns inte som ett vanligt bolån.

Enligt 47 kap. 11 § inkomstskattelagen ska uppskov normalt återföras när ersättningsbostaden avyttras. Paragrafen likställer bodelning med avyttring men undantar bodelning med anledning av äktenskapsskillnad, upphörande av samboförhållande eller makes eller sambos död.

Sedan inkomståret 2021 tas ingen årlig uppskovsränta ut. Skatten har däremot inte försvunnit, och den framtida skattesatsen kan ändras innan uppskovet återförs.

Villa och bostadsrätt – samma princip, olika underlag

Grundprincipen om skattemässig kontinuitet gäller både privatbostadsfastighet och privatbostadsrätt. Underlagen och efterarbetet skiljer sig däremot.

För en fastighet ska den nya ägaren ansöka om lagfart inom tre månader. Giltigt förvärv genom bodelning medför ingen stämpelskatt, men Lantmäteriets expeditionsavgift tillkommer. Om övertagandet är villkorat av att lån tas över kan särskilda intyg behöva skickas med.

För bostadsrätt behövs ingen lagfart. Föreningen behöver däremot registrera ägarbytet och medlemsfrågan måste vara löst.

22-procentsberäkningen i denna guide gäller privatbostadsfastighet och privatbostadsrätt. Näringsfastighet, oäkta bostadsrätt, näringsbostadsrätt och vissa lantbruksfastigheter kan följa andra regler.

Bostaden, lånet och banken är tre olika frågor

Den som får bostaden på sin lott blir inte automatiskt ensam betalningsansvarig för bolånet gentemot banken. Banken är inte bunden av att parterna skriver att den ena ”övertar samtliga lån”.

Den utflyttande parten är normalt kvar som medlåntagare tills banken godkänner ett gäldenärsbyte eller lånet löses och läggs om. Därför måste ni skilja mellan:

• vem som civilrättsligt får bostaden
• hur bostaden och skatten värderas i bodelningen
• vem banken accepterar som ensam låntagare

Läs mer om vem som ansvarar för bolånet efter skilsmässan. Om bankens kreditprövning inte är klar bör avtalets fullföljd, betalning och tillträde samordnas med ett skriftligt besked från banken.

Makar och sambor – bostaden måste kunna ingå

För makar omfattar bodelningen i grunden giftorättsgods. Enskild egendom och andra särskilda förhållanden kan ändra vad som ingår. Om ett äktenskapsförord påverkar bostadens status behöver även risken för jämkning av äktenskapsförordet vid skilsmässa bedömas innan värdet fördelas. Rätten att få bostaden på sin lott och skattevärderingen är två separata frågor. Se guiden om vem som kan få bostaden vid skilsmässa.

För sambor omfattar bodelningen bara samboegendom: gemensam bostad och bohag som har förvärvats för gemensam användning. En bostad kan alltså vara samägd utan att vara samboegendom – och vara samboegendom även om lagfart eller avtal står på en person. Se även vad som gäller vid olika kontantinsats mellan sambor och när någon inte står på lagfarten men ändå kan ha en äganderätt. Överlåtelseformen måste utredas, inte väljas utifrån vilken skatt man helst vill få.

En ogiltig ”sambobodelning” kan i vissa situationer i stället bedömas som köp eller gåva om andra formkrav är uppfyllda. Då kan kapitalvinstskatt, återföring av uppskov och stämpelskatt få helt andra följder.

Riskerar er utköpsberäkning att bli fel? Svara på 10 frågor

Svara ja, nej eller osäker. Frågorna är positivt formulerade: ett ja minskar risken. Inga svar ska lagras.

Underflaggor: oklar överlåtelseform, saknat uppskov, ofullständigt skatteunderlag, risk för dubbelräkning, avtal med bara ett slutbelopp eller olöst bankfråga.

Gör detta först – inte detta

Åtta vanliga och kostsamma misstag

Steg för steg – så räknar och dokumenterar ni rätt

Konsekvenser om skatten hanteras fel

Sammanfattning – dela nettot, inte bara det synliga värdet

• En giltig bodelning utlöser normalt ingen kapitalvinstskatt direkt.
• Den som övertar bostaden tar normalt över den tidigare ägarens skattemässiga historik.
• Bodelningslikviden blir normalt inte ett nytt avdragsgillt inköpspris.
• Ett uppskov kan följa med vid skilsmässa eller samboseparation och är inte samma sak som skatten på uppskovet.
• Marknadsvärde minus lån kan därför vara en otillräcklig utköpsberäkning.
• Använd SKIFT: sätt värdet, kartlägg kostnaderna, identifiera historiken, för in framtidsskatten och testa likviden.

Vanliga frågor om latent skatt och uppskov vid bodelning

Rättsliga källor

• Inkomstskattelag (1999:1229), särskilt 44 kap. 21 §, 45–47 kap. och 65 kap. 7 § – Sveriges riksdag
• Äktenskapsbalk (1987:230) – Sveriges riksdag
• Sambolag (2003:376) – Sveriges riksdag
• Prop. 1986/87:1 om äktenskapsbalk m.m., bland annat om latent skatt och NJA 1975 s. 288 – Sveriges riksdag
• Försäljning av småhus eller ägarlägenhet – Skatteverket
• Försäljning av bostadsrätt – Skatteverket
• När ersättningsbostaden säljs eller övergår till ny ägare – Skatteverket
• Bodelning och anmälan om bodelning – Skatteverket
• Räkna ut försäljningspris och inköpspris vid uppskov – Skatteverket
• Bilaga K2 – Skatteverket
• HFD 2025 ref. 24 – Högsta förvaltningsdomstolen
• NJA 1997 s. 674 – Högsta domstolen
• Ansökan om lagfart vid bodelning – Lantmäteriet
• Stämpelskatt och avgifter – Lantmäteriet