Köpekontrakt fastighet Archives - Justiflex

Fastighetsköp steg för steg: Så fungerar processen 2025

13 mars 2025

Fastighetsköp steg för steg: Så fungerar processen 2025

En fastighet är ett område på jordytan och kan bestå av jord, skog, vatten, tomtmark etcetera. Dessutom finns tredimensionella fastigheter, som kan befinna sig ovanpå, under eller initu en annan fastighet. Det vanlgaste exemplet på köp av fastighet är köp av hus, det vill säga villa eller fritidshus. Men det kan också vara så att man köper en obebyggd tomt som man ska bygga en bostad på. Köp av fastighet är för många den största affären i livet. Därför är det viktigt att veta vilka rättigheter och skyldigheter man har som köpare.

Köpeavtal

Ett fastighetsköp är ett så kallat formalavtal, det vill säga lagen föreskriver en viss form. Det är viktigt att köpeavtalet är korrekt utformat, annars är köpet ogiltigt. Avtalet ska vara skriftligt, ett muntligt avtal är ogiltigt. Ett löfte om att sälja (eller överföra på något annat sätt) en fastighet är ogiltigt, även om utfästelsen är skriftlig.

För att köpeavtalet ska vara giltigt krävs att det åtminstone innehåller:

Fastighetens registreringsbeteckning
Parterna och deras underskrifter
Betalningssumma (köpeskillingen)
En överlåtelseförklaring

Normalt innehåller ett köpeavtal dock betydligt mer än så. Köpeavtalet bör också bevittnas, eftersom det är ett krav för att man ska få lagfart på fastigheten.

Köpekontrakt

Köpekontraktet är mer omfattande än köpebrevet och innehåller samtliga villkor för köpet. Även om parterna kommer överens om att senare skriva ett köpebrev i samband med betalning av slutpriset, räknas redan köpekontraktet som ett bindande avtal om försäljningen. Detta gäller även om köpebrevet senare skulle visa sig vara felaktigt.

Datum för köpekontraktet styr vilket år säljaren ska deklarera inkomsten för försäljningen.

Köpebrev

När köparen har betalat hela betalningssumman till säljaren skriver man ofta ett köpebrev. I och med köpebrevet kan säljaren inte längre häva köpet på grund av att köparen inte betalar (köparen har ju redan betalat). Köpebrevet fungerar som ett kvitto på att betalningssumman har betalats.

Står det i köpekontraktet att parterna ska skriva ett köpebrev när hela priset är betald, kan man inte få lagfart på fastigheten enbart med köpekontraktet som underlag. För att man ska få lagfart måste även köpebrevet ges in till Lantmäteriet. Köpebrevet måste då innehålla alla uppgifter som krävs för lagfart.

Om man misstänker att säjaren tänker sälja fastigheten till någon annan, eller ta ut pantbrev i fastigheten under tiden innan man får lagfart, kan man ansöka om vilande lagfart med enbart köpekontraktet som underlag.

Eftersom underlaget för lagfartsansökan är offentligt, kan säljare och köpare vilja undvika att visa alla köpekontraktets villkor. Då är det en fördel att även ha köpebrev och söka lagfart enbart på detta. I köpebrevet bör inte köpekontraktet nämnas, får då måste även köpekontraktet lämnas in vid lagfartsansökan.

Handpenningsavtal

Ibland förekommer det att man skriver ett så kallat handpenningsavtal. Det är en form av föravtal som görs innan köpekontraktet skrivs. Ett separat handpenningsavtal är inte bindande som köpeavtal för fastigheten, eftersom det inte uppfyller de formella kraven på ett sådant, men köparen är ändå bunden gentemot säljaren (om man däremot tar in ett villkor om handpenning i köpekontraket är det en annan sak).

Om (den blivande) köparen eller säljaren backar ur affären, anses handpenningen enligt handpenningsavtalet vara en säkerhet för det skadestånd som säljaren kan få rätt till på grund av att affären inte blev av.

Parter

Köpare och säljare

Parterna, det vill säga köpare och säljare, ska anges noggrant i köpeavtalet. Parterna kan vara:

En fysisk person, det vill säga en människa.
En juridisk person, exempelvis ett handelsbolag, ett aktiebolag eller en förening.

I avtalet ska parternas namn och person- eller organisationsnummer finnas med. Dessutom bör partneras adresser och telefonnummer finnas med, annars ska dessa uppgifter lämnas i ansökan om lagfart.

Flera köpare/säljare

Om det är två eller flera köpare eller säljare ska samtliga vara med i avtalet. I avtalstexten använder man dock uttrycket säljaren respektive köparen, alltså i singularis, även om det är flera personer.

För varje köpare respektive säljare ska man ange hur stor del av fastigheten som denne köper eller säljer. Om det är två köpare som ska ha hälften vardera, skriver man 1/2 på var och en.

Det finns inget som hindrar att köparna har olika kvotdelar. Tre köpare kan exempelvis ha 1/2, 3/8 och 1/8, alltså sammanlagt 1/1.

Är det endast en köpare respektive säljare är det onödigt att skriva 1/1. Kvotdelen ska inte uttryckas i procent.

Obruten ägarkedja

För att man ska få lagfart måste säljarens identitet exakt stämma överens med uppgifterna i fastighetsregistrets inskrivningsdel från närmast tidigare överlåtelse. Det får alltså inte finnas några glapp.

Köpeobjektet

Registreringsbeteckning

Köpeobjektet ska anges noggrant. Alla fastigheter har en registerbeteckning (brukar också kallas fastighetsbeteckning). Registerbeteckningen består av en geografisk benämning och siffror, exempelvis Gävle Olsbacka 11:1. Varje kommun är ett registerområde med samma namn som kommunen.

En fastighets registerbeteckning består av:

Registerområdets namn
Traktnamn
Registernumret, som består av blocknumret och enhetsnumret, med ett kolon emellan

Flera fastigheter

Omfattar köpet flera fastigheter ska samtliga registerbeteckningar skrivas. Har fastigheterna samma registerområde och traktnamn, behöver dessa inte upprepas, exempelvis Gävle Olsbacka 11:1 och 11:2.

Fastighetsbildning

Om det är en del av en fastighet som säljs innan delen har avstyckats, har köpeobjektet ännu inte någon fastighetsbeteckning. Då skriver man exempelvis: “Ett avstyckat område om ca 10 000 kvadratmeter från Fastigheten Gävle Olsbacka 1:1 enligt bifogad karta.”

En ansökan om fastighetsbildning måste göras inom sex månader från köpet.

Betalningssumma

Valuta

Betalningsumman anges oftast i svenska kronor. Det finns inget som hindrar att priset anges i någon annan valuta än svenska kronor. För att beräkna stämpelskatten vid lagfart omvandlar Lantmäteriet betalningssumman till svenska kronor med utgångspunkt i affärsbankernas köpkurs på checkar på inskrivningsdagen.

Bokstäver och siffror

För att försvåra förfalskningar brukade man förr i tiden skriva beloppet med både bokstäver och siffror. Det räcker dock med enbart sifferuppgiften eller enbart utskrift med bokstäver.

Skenavtal

Det är viktigt att priset är korrekt. Det förekommer att man i köpeavtalet tar upp ett för högt pris, exempelvis för att förhindra förköp av olika slag, eller för låt, exempelvis för att ge säljaren en lägre kapitalvinst.

Dessutom skriver man ett hemligt sidoavtal där priset justeras. Ett sådant sidoavtal är ogiltigt även parterna emellan, och köparen måste betala det pris som finns i köpeavtalet.

Lös egendom

Det förekommer att man samtidigt med fastighetsöverlåtelsen överlåter lös egendom, exempelvis möbler, en gräsklippare, traktor eller båt. Det finns inget krav på att betalningssumman ska delas upp, men i samband med ansökan om lagfart måste köparen ange hur stor del av priset som hör till själva fastigheten.

Denna ligger till grund för beräkningen av stämpelskatt och för säljarens kapitalvinstbeskattning för fastighetsförsäljningen. Därför är det bäst att dela upp betalningssumman i köpeavtalet.

Svävande pris

Främst i samband med avstyckning av en tomt förekommer det att man inte anger det exakta priset i köpekontraktet. Man kanske kommer överens om ett kvadratmeterpris i stället för ett fast pris.

När avstyckningen sedan är klar och man ser hur många kvadratmeter tomten omfattar, multiplicerar man arealen i kvadratmeter med kvadratmeterpriset och får fram priset.

Exempel

Säljaren säljer till köparen en tomt om cirka 2 300 kvadratmeter som avstyckas från Fastigheten Gävle Olsbacka 11:1 enligt bifogad karta.

Priset är 30 kronor per kvadratmeter enligt den avstyckning Lantmäteriet gör.

Tilläggspris

Det förekommer att man avtalar om en så kallad tilläggsköpeskilling, det vill säga att köparen ska betala ett tillägg till priset på fastigheten under vissa förutsättningar. Det kan vara att säljaren vill ha mera betalt om köparen säljer fastigheten vidare inom en viss tid eller liknande.

Ett sådant villkor är egentligen ingen del av själva fastighetsköpet utan betraktas som ett separat avtal mellan säljare och köpare. Om köparen vägrar betala tilläggsköpeskillingen kan säljaren inte häva köpet för den skull utan får stämma köparen vid domstol.

Tillträdesdag

Ligger ofta senare

Tillträdesdagen ska skrivas in i avtalet såvida inte tillträdesdagen är samma dag som dagen för undertecknandet av köpekontraktet. Ofta lägger man tillträdesdagen vid en senare tidpunkt.

Fördelning av inkomster och utgifter

Fram till tillträdesdagen är det säljaren som får inkomsterna respektive står för utgifterna för fastigheten. Från tillträdesdagen är det köparen. Vill man att något annat ska gälla kan man ta in bestämmelser om detta i köpekontraktet.

Naturaprodukter

Främst när det gäller lantbruksfastigheter uppkommer frågan om vad som ingår när det gäller så kallade naturaprodukter, det vill säga grödor, växande skog och liknande.

I fråga om grödor så tillfaller de köparen om de mognat efter tillträdesdagen. Gräs som skördas till hö och ensilage tillfaller säljaren om han eller hon skördar före tillträdesdagen, även om höet eller ensilaget inte är bortforslat innan dess.

Efter att ett bindande avtal, alltså ett köpekontrakt har skrivits, får säljaren inte avverka skog annat än till husbehov (främst ved).

En klausul om detta samt om att det inte finns några avverkningskontrakt som belastar fastigheten brukar tas in i köpekontraktet.

Försäkring

Man bör kontrollera att säljaren verkligen har fastigheten försäkrad fram till tillträdesdagen. Därefter är det köparens ansvar.

Skulle en försäkringsskada inträffa under tiden mellan kontraktsdagen och tillträdesdagen måste man ta kontakt med säljaren och kräva ersättning eller se till att skadan åtgärdas.

Äganderättsövergången

Man brukar säga att äganderätten succesivt går över till köparen. I och med köpekontraktet får köparen bestämma över fastigheten. Han eller hon kan alltså i sin tur överlåta fastigheten eller hyra ut den. Köparen är skyddad mot säljarens fordringsägare så länge som de inte har pantbrev i fastighet som säkerhet.

Sedan köpebrevet är undertecknat kan säljaren normalt inte längre häva köpet.

När köparen ansökt om lagfart kan han eller hon ansöka om inteckning i fastigheten. Lagfarten är också ett skydd mot tvesala, alltså mot att säljaren även säljer fastigheten till någon annan.

Beskattning

Ur inkomstskattesynpunkt anses fastigheten ha bytt ägare den dag ett bindande avtal kommer, alltså dagen för köpekontraktet. Tillträdesdagen har alltså ingen betydelse i detta avseende.

Betalning

Man brukar i köpeavtalet skriva hur och när priset ska betalas.

Betalning kan göras genom (även kombination av dessa)

Handpenning vid undertecknandet av köpekontraktet
Kontant betalning vid undertecknandet av köpebrevet
Att köparen övertar lån
Att köparen skriver på en skuldförbindelse (skuldebrev/revers) till säljaren

Kontant betalning

Kontant betalning innebär att köparen ordnar finansiering utan säljarens medverkan. Det är ovanligt att köparen överlämnar hela priset i sedlar till säljaren. Man brukar träffas i köparens bank, där betalningssumman förs över till säljarens bankkonto. Köparen tar antingen ett lån eller tar ut pengar från sitt konto.

Övertagande av lån

Det förekommer att köparen övertar säljares lån, givetvis efter godkännadnde av långivaren. Detta kan vara fördelaktigt om säljaren har ett bottenlån till låg bunden ränta.

Skuldebrev

I sällsynta fall finansierar säljaren köpet genom att acceptera en så kallad säljarrevers. Då lånar säljaren ut pengar till köparen för köpet, och köparen amorterar och betalar ränta direkt till säljaren.

Detta förekommer främst när köpare och säljare är släkt med varandra, exempelvis vid ett generationsskifte. Ibland har man en tyst överenskommelse om att skriva ner skuldebrevet utan att köparen betalar något

Lagfart

När man köpt en fastighet är man skyldig att söka lagfart på den. Lagfarten innebär att äganderätten till en fastighet skrivs in i fastighetsregistret.

Ansökan om lagfart

När man köpt en fastighet är man skyldig att söka lagfart på den. Lagfarten innebär att äganderätten till en fastighet skrivs in i fastighetsregistret. Man ansöker om lagfart hos Lantmäteriet som är den myndighet som hanterar fastighetsregistreringar.

Lagfartskostnader

Det är köparen som ska stå för lagfartskostnaden. Detta kan man för tydlighets skull skriva in i köpeavtalet.
Lagfartskostnaden består av en stämpelskatt på 1.5 %. Stämpelskatten beräknas på det högsta av antingen köpesummman eller taxeringsvärdet för fastigheten året närmast före det år då ansökan om lagfart beviljas.

Expeditionsavgift 825 kr (år 2025).
Betalningen sker efter att du fått en faktura från Lantmäteriet, vanligtvis när lagfarten är beviljad.

Pantbrev

Ansökan om lagfart ska i regel göras inom tre månader från köpet. Det är inte straffbart att låta bli att söka lagfart. Man bör dock ansöka om lagfart så snart som möjligt. Den föregående ägaren kan nämligen ta ut pantbrev i fastigheten ända tills en ny ägare får lagfart.

Inteckningar, servitut och nyttjanderätter

Gravationsbevis

Innan man köper en fastighet bör man ta fram ett färskt gravationsbevis, alltså ett utdrag ur fastighetsregistret. Garavationsbeviset bestämmer man från Lantmäteriet. I garavaionsbeviset finns uppgifter om:

Registerbeteckning
Lagfart
Tomtupprättelse
Inteckningar med mera
Anteckningar
Taxering med mera
Tidigare registerbeteckning
Ursprung
Totalareal
Andel i gemensamhetsanläggning
Avskild mark

Säljaren garanterar

Säljaren ska i köpeavtalet garantera att fastigheten inte är intecknad till högre belopp än vad som är angivet i köpekontraktet. Man bör kontrollera detta mot gravationsbeviset. Man bör också kontrollera totalarealen och eventuella andelar i gemensamhetsanläggningar samt att säljaren verkligen är lagfaren ägare till fastigheten.

Även servitut bör kontrolleras. I vissa registerområden har man gjort en systematisk servitutsutredning, men oftast finns i gravationsbeivset bara de servitut där fastigheten är tjänande (alltså inte härskande).

Pantbrev

Säljaren ska på tillträdesdagen överlämna alla pantbrev i fastigheten.

Övriga villkor

Det finns en mängd andra övriga villkor som kan tas in i ett köpekontrakt. Här är några exempel.

Återgång av köpet

Köpet kan villkoras så att det är beroende av att köparen får överta ett visst specificerat lån eller av att han eller hon får lån i bank.

Garantier

Säljaren kan i köpekontraktet garantera exempelvis:

Fastighetens areal
Dricksvattnets kvalitet
Att inga ytterligare servitut belastar fastigheten än vad som framgår av gravationsbeviset

Avstyckning

Säljaren kan förbehålla sig rätten att för egen del stycka av ett markområde från den sålda fastigheten.

Rotposter

Säljaren kan förbehålla sig rätten att avverka skog på ett område på den sålda fastigheten.

Friskrivning

Det är vanligt att säljaren friskriver sig från ansvar för fel i fastigheten, exempelvis dricksvattnets kvalitet eller avloppsbrunnens funktion.

Fel i fastigheten

En fastighet kan vara behäftad med fel. Med fel menas att fastigheten i något avseende avviker från den standard som köparen har rätt att kräva. Exempel på fel är fukt- och mögelskador eller att avloppet inte fungerar.

Om det finns allvarliga fel på huset, som säljaren känner till, måste han eller hon tala om det för köparen. Om det är ett företag (exempelvis en tillverkare av småhus) som säljer, gäller fler skyldigheter enligt konsumentköplagen.

Besiktning

Köparen kan inte få ersättning i efterhand för fel som han eller hon förbisett och borde ha upptäckt vid en noggrann besiktning. Det kan därför vara bra att anlita en besiktningsman. Läs noga igenom uppdragsavtalet om vad besiktningsmannen åtar sig att undersöka och vad som ligger utanför åtagandet.

Dolda fel

Dolda fel är fel som köparen med hänsyn till fastighetens ålder och skick inte haft anledning att räkna med och inte heller borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av fastigheten. Ett dolt fel ska i princip inte heller vara känt av säljaren, eftersom en säljare förväntas upplysa om de fel och brister han eller hon känner till. Felet måste ha funnits vid köpet och kunna betecknas som oväntat.

Exempel på dolda fel

Otäta skarvar i vattenledningsrör som är ingjutna i väggar eller golv.
Förorenat dricksvatten på grund av en felaktigt nedgrävd avloppsanläggning.
Avsaknad av diffusionsspärr i väggar och tak i en 10 år gammal byggnad.
Svåra röt- och insektsskador i ett golvbjälklag, som endast kunde upptäckas om takbeklädnaden i källartaket tas bort.

Exempel på fel som inte är dolda fel

Röta i golvbjälklag i en över 30 år gammal byggnad som kunde upptäckts från ett kryputrymme.
Förorenat dricksvatten i en brunn, där köparen såg att vattnet leddes i ett 500 meter långt dike innan det hamnade i brunnen.

Säjarens upplysningsplikt

Säljaren kan skydda sig mot skadeståndsanspråk på grund av dolda fel genom att upplysa köparen om de fel som säljaren känner till.

Har säljaren lämnat upplysningar om symtom på fel eller om ett fel han eller hon känner till kan felet nämligen inte vara dolt för köparen.

Sådant kan köpare aldrig få ersätttning för i efterhand.

Friskrivning

Friskrivningar används för att säljaren ska undgå ansvar för dolda fel. Det förekommer att säljaren i köpeavtalet friskriver sig från ansvar för vissa konkreta fel i fastigheten. Dessa fel måste köparen då acceptera om han eller hon vill köpa fastigheten.

Att säljaren i köpekontraktet friskriver sig från ansvar för alla fel medför inte att säljaren kan slippa ansvar för felaktigheter. Inte heller om man använder en så svepande formulering som att fastigheten överlåts i befinligt och av köparen godkänt skick. För att säljaren ska slippa ansvar måste felet beskrivas på ett konkret sätt.

Det finns också generella friskrivningar som i stället för fastighetens egenskaper tar sikte på påföljderna vid fel, exempelvis “köparen avstår från att göra några som helst påföljder gällande för fel i fastigheten”.

Sådana klausuler innebär i princip att säljaren är fri från ansvar vid dolda fel. Känner dock säljaren till dolda fel måste han upplysa om dem för att inte bli ansvarig trots friskrivningen. Påföljdsfriskrivningar innebär förmodligen att köparen vill ha en avsevärd prisreduktion i gengäld. Köparen kan ju misstänka att säljaren känner till något problem och därför vill ha in klausulen i avtalet.

Säljaransvarsförsäkring

En del fastighetsmäklare erbjuder en så kallad säljarskadeförsäkring. Den skyddar säljaren om köparen begär skadestånd på grund av dolda fel. Försäkringen täcker fel i byggnad inte i marken. Det kan vara en fördel även för köparen att säljaren har tecknat en sådan försäkring.

Kontakta säljaren omedelbart vid fel

Säljarens ansvar för fel kan falla bort om man inte klagar (reklamerar) felet så snart som möjligt. Felet preskriberas efter 10 år och säljaren är då inte längre ansvarig för fel i fastigheten.

Vad kan man kräva av säljaren

Vid fel på fastigheten har man som köpare rätt till prisavdrag eller kontant ersättning. Är felet väsentligt kan man häva köpet. Om felet beror på säljarens oaktsamhet eller om fastigheten avviker från vad säljaren har utfäst, har man också rätt till skadestånd, exempevis ersättning för dubbelt boende om fastigheten behöver genomgå en mera omfattande reparation.

Överlåtelseförklaring

Obligatorisk

Överlåtelseförklaringen är en obligatorisk del av köpekontraktet (och köpebrevet om man har ett sådant). I köpebrevet är det vanligast att den finns i inledningen. I köpekontraktet kan den finnas i inledning eller som avslutning före underskrifterna.

Formulering

Så här kan överlåtelseförklaringen formuleras i slutet av ett köpekontrakt: Säljaren säljer till köparen ovanstående villkor. Ibland ser man formuleringen överlåter och försäljer, vilket är lite dubbelt. Försäljningen är ju en form av överlåtelse (de andra är byte och gåva).

Underskrifter

Köpekontraktet (och köpebrev) ska dateras och undetertecknas av säljare och köpare. Vid varje underskrift ska det finna ett namnförtydligande.

Bevittning

Säljarens namnteckning ska bevittnas av två personer för att lagfart ska kunna beviljas. Om säljarens namnteckning inte är bevittnad, är köpet visserligen giltigt, men köparen kan bara få en vildande lagfart. Då föreläggs säljaren att inom viss tid väcka talan vid domstol, om han eller hon anser att köpet är ogiltigt. Om säljaren inte gör det får köparen lagfart på fastigheten.

Förutom att vittnena ska ha fyllt 15 år och vara psykiskt kapabla att förstå betydelsen av bevittningen finns det inga krav på dessa. Närstående till säljaren bör dock inte bevittna hans eller hennes namnteckning eftersom styrkan av bevittningen då blir begränsad i bevishänseende.

Köparens namnteckning behöver inte bevittnas.

Fullmakt

Parterna (och även säljarens make eller sambo kan låta någon företräda dem genom en fullmakt. Fullmakten måste vara skriftlig och ange att den avser den aktuella fastighetsförsäljningen.

Fullmakten behöver inte vara bevittnad för att köparen ska kunna få lagfart. Däremot ska säljarens fulllmaktshavares namnteckning vara bevittnad för att köparen ska kunna få lagfart.