Köpeavtal fastighet

Tjänster

Ett avtal vid försäljning brukar kallas köpeavtal. Det innehåller oftast ett köpekontrakt och köpebrev. Ett köpekontrakt är mer omfattande och innehåller samtliga villkor för köpet.

Skriv online

Kontakta oss

Köpekontrakt fastighet

Skapa ett köpekontrakt på egen hand med vårt digitala verktyg kvalitetssäkrat av jurister och spara 80 % av kostnaden.

Skriv online

Köpebrev fastighet

Skapa ett köpebrev på egen hand med vårt digitala verktyg kvalitetssäkrat av jurister och spara 80 % av kostnaden.

Skriv online

Om köpeavtal

Om du ska köpa eller sälja en fastighet skriver man ett köpeavtal.

Köpekontraktet

Avtalet vid försäljning av en fastighet brukar kallas köpeavtal. Oftast gör man två köpeavtal när man säljer en fastighet. Ett köpekontrakt och ett köpebrev. Köpekontraktet är mer omfattande och innehåller samtliga villkor för köpet.

Köpebrev

I samband med att köparen har betalat hela köpeskillingen till säljaren upprättar man ofta ett köpebrev. Om man i köpekontraktet nämner att köpebrev ska upprättas, måste köpebrevet ges in the Lantmäteriet för att köparen ska få lagfart. Köpebrevet måste då innehålla alla uppgifter som krävs för lagfart.

Äganderättsövergång

Man brukar säga att äganderätten successivt går över till köparen. I och med köpekontraktet får köparen förfoga över fastigheten, vilket innebär att han eller hon i sin tur får överlåta fastigheten eller hyra ut den. Köparen är skyddad mot säljarens fordringsägare, såvida de inte har pantbrev i fastigheten som säkerhet.

När köpebrevet är undertecknat, kan säljaren normalt inte längre häva köpet. När köparen ansökt om lagfart kan han eller hon ansöka om inteckning i fastigheten. Lagfarten är också skydd mot tvesala, alltså att säljaren även säljer fastigheten till någon annan.

Köpekontrakt

Köpekontraktet är mer omfattande än ett köpebrev och innehåller samtliga villkor för köpet.

Parter

Köparen och säljaren ska anges noggrant. Parterna kan vara en fysisk person, det vill säga en människa, eller en juridisk person, till exempel ett handelsbolag, ett aktiebolag eller en förening. I avtalet ska parternas namn och person- eller organisationsnummer finnas med. Dessutom bör parternas adresser och telefonnummer finnas med.

Om det är två eller flera köpare eller säljare, ska samtliga vara med i avtalet. För varje köpare respektive säljare ska man ange hur stor del av fastigheten som man köper eller säljer. Om det är två köpare som ska ha hälften vardera, skriver man 1/2 på var och en. Kvotdelen får inte uttryckas i procent.

Överlåtelseobjekt

Köpeobjektet ska anges noggrant. Alla fastigheter har en registerbeteckning (fastighetsbeteckning). Den består av en geografisk benämning och siffror. Exempelvis Gävle Olsbacka 11:1. Omfattar köpet flera fastigheter ska samtliga registerbeteckningar skrivas.

Under fastighetens adress skriver man fastighetens gatuadress och postnummer, exempelvis Gävlevägen 4, 802 50, Gävle.

Köpesumma

För att försvåra förfalskningar brukar man skriva beloppet med både bokstäver och siffror, men det räcker med enbart sifferuppgifter (eller enbart utskrift med bokstäver). Det finns inget som hindrar att köpesumman anges i någon annan valuta än svenska kronor. För att beräkna stämpelskatten vid lagfart omvandlar inskrivningsmyndigheten köpesumman till svenska kronor med utgångspunkt i affärsbankernas köpkurs för checkar på inskrivningsdagen.

Det förekommer att man samtidigt med fastighetsöverlåtelsen överlåter lös egendom, exempelvis möbler, en bil, en båt eller traktor. Det finns inget krav på att köpesumman ska delas upp, men i samband med ansökan om lagfart måste köparen ange hur stor del av köpesumman som hör till själva fastigheten. Denna ligger till grund för beräkningen av stämpelskatt och för säljarens kapitalvinstbeskattning.

Tillträdesdag

Tillträdesdagen ska skrivas in i avtalet, såvida inte tillträdesdagen är samma dag som dagen för undertecknandet. Ofta lägger man tillträdesdagen vid en senare tidpunkt.

Betalning

Här anges när köpesumman ska betalas. Det är vanligt att köparen betalar en handpenning på 10 % av köpesumman vid kontraktets undertecknande och resterande summa i samband med tillträdet.

Köpebrev

Under denna punkt förklaras att säljaren till köparen ska överlämna köpebrev och andra dokument som rör fastigheten när köpesumman är betald.

Lagfartskostnaden

Det är köparen som ska stå för lagfartskostnaden. Detta kan man för tydlighets skull skriva in i köpeavtalet.

Inteckningar, servitut och nyttjanderätter

Köparen bör ta fram ett färskt gravationsbevis, det vill säga ett utdrag ur fastighetsregistret. I gravationsbeviset finns uppgifter om:

Registerbeteckning
Lagfart
Tomträttsupplåtelse
Tomträttsinnehav
Inteckningar m.m.
Anteckningar
Taxering m.m.
Tidigare registerbeteckning
Ursprung
Totalarea
Andel i gemensamhetsanläggning
Avskild mark.

Säljaren ska i köpekontraktet garantera att fastigheten inte är intecknad till högre belopp än vad som är angivet i köpekontraktet. Köparen bör kontrollera detta mot gravationsbeviset. Köparen bör också kontrollera totalarealen och eventuella andelar i gemensamhetsanläggningar samt att säljaren verkligen är lagfaren ägare till fastigheten.

Även servitut bör kontrolleras. I vissa registerområden har man gjort en systematisk servitututredning, men oftast finns i gravationsbeviset bara de servitut där fastigheten är tjänande, det vill säga de servitut som belastar fastigheten.

Garantier

Säljaren kan i köpekontraktet garantera exempelvis:

Fastighetens areal
Dricksvattnets kvalitet
Att inga ytterligare servitut belastar fastigheten.

Fastighetens skick

Det är vanligt att man i ett köpekontrakt skriver in att fastigheten säljs i befintligt skick. En sådan generell friskrivning medför dock inte att säljaren kan slippa ansvar för fastigheten. För att säljaren ska slippa ansvar, måste felet beskrivas konkret. Köparen av en fastighet har dock alltid en långtgående undersökningsplikt.

Däremot bör man som säljare skriva in konkreta fel, exempelvis dricksvattnets kvalitet eller avloppsbrunnens funktion.

Övriga villkor

Det finns en mängd andra övriga villkor som kan tas in i ett köpekontrakt. Exempelvis kan köpet villkoras så att det är beroende av att köparen får överta ett visst specificerat lån. Ett annat exempel är villkor om ansvar för att hålla fastigheten försäkrad fram till tillträdesdagen.

Överlåtelseförklaring

Överlåtelseförklaring är en obligatorisk del av köpekontraktet.

Underskrifter

Köpekontraktet ska dateras och undertecknas av säljare och köpare. Vid varje underskrift ska det finns ett namnförtydligande.

Makes godkännande

En make får inte utan den andre makens godkännande sälja en fastighet som är makarnas gemensamma bostad. Samtycke krävs dock inte när en gemensam bostad är enskild egendom på grund av gåva eller testamente.

För försäljning av en fastighet som inte är makarnas gemensamma bostad, behövs makens godkännande endast om fastigheten är giftorättsgods. Är en sådan fastighet enskild egendom behövs inget medgivande, men det är enklare att låta maken godkänna köpet på köpekontraktet och köpebrev än att bifoga utdrag ur äktenskapsregistret där det framgår att fastigheten är enskild egendom.

Sambos godkännande

En sambo får inte utan den andre sambons godkännande sälja en fastighet som är inrättad som sambornas gemensamma bostad.

Har samborna avtalet om att sambolagen inte ska gälla beträffande deras gemensamma bostad behövs inget samtycke till överlåtelsen.

Köpebrev

I samband med att köparen har betalat hela köpeskillingen till säljaren upprättar man ofta ett köpebrev.

Köpebrev

Köpebrevet är ett dokument som upprättas i samband med fastighetsköp och som används som ett kvitto på att villkoren, bland annat betalningen, i köpekontraktet är uppfyllda. Om köpekontraktet innehåller villkor om köpebrev kräver inskrivningsmyndigheten att ett bevittnat köpebrev bifogas lagfartsansökan.

Offentligt underlag

Om köpekontraktet innehåller omfattande regleringar som parterna inte vill ska bli offentliga, brukar man söka lagfart enbart på köpebrevet. Bilagorna till ansökan om lagfart är nämligen offentliga.