Samäganderättsavtal
Samäganderätt är av naturliga skäl en praktisk lösning när två eller flera har investerat i ett objekt som de tillsammans ska använda eller dra nytta av på annat sätt.
Boka möte med jurist
Samäganderättsavtal skrivet av jurist till fast pris. Gratis första möte med jurist via e-post, telefon eller videosamtal.
- Personlig rådgivning
- Expertkunskap
- Löpande kontakter via telefon och/eller e-post
- Inget köpkrav
Skapa ett samäganderättsavtal för lös egendom på egen hand med vårt digitala verktyg kvalitetssäkrat av jurister och spara 80 % av kostnaden.
- Samäganderättsavtal på 5-15 minuter
- Enkelt och prisvärt
- Spara 2600 kr
- Du betalar i sista steget
5 saker som bör framgå i ett samäganderättsavtal
1. Skriftligt
Samäganderättsavtal bör vara skriftligt. Det behöver dock inte registreras hos någon myndighet. Det är dock klokt att bevara avtalet på ett säkert ställe.
2. Drift och underhåll
Avtalet bör reglera hur driften av egendomen ska gå till och skötas.
3. Vinster och kostnader
Samäganderättsavtalet bör dessutom ange hur vinster och kostnader ska fördelas.
4. Nyttjanderätt
Avtalet bör bestämma svar på frågor om hur nyttjande och disponering av fastigheten ska gå till. Ska det exempelvis vara möjligt att hyra ut egendomen till utomstående och i så fall hur? Vad gäller vid en eventuell försäljning av ägarnas andelar?
5. Frångå samäganderättslagen?
Det bör också framgå om samäganderättsavtalet ska gälla i stället för lagen om samäganderätt (1904:48).
1
5.
Olika typer av egendom
Samäganderättslagen gör inte skillnad mellan olika typer av egendom som omfattas av lagen. Enda undantaget är försäljning av fastighet som kan undgås om fastigheten blir föremål för klyvning.
Samäganderättslagen
Samäganderättslagen utgör ett instrument för att lösa ägarkonflikter. Samäganderätt kan uppkomma såväl på grund av arv som genom avtal.
Det är samäganderätt när flera personer köper något tillsammans. Har köparna gjort upp i ett avtal att det som har köpts ska användas i en verksamhet är det dock normalt ett enkelt bolag och då gäller inte samäganderättslagen.
Då flera personer tillsammans får ett arv eller en gåva är det normalt samäganderätt. Ägarna måste då komma överens internt om hur samäganderätten ska ordnas. Om parterna inte skrivit något avtal gäller samäganderättslagens regler.
Samäganderättslagen är dispositiv
Lagen om samäganderätt är dispositiv vilket innebär att den kan avtalas bort helt eller delvis genom ett samäganderättsavtal. I avtalet kan exempelvis skrivas att lagen överhuvudtaget inte ska tillämpas, vilket bland annat säkerställer att eventuella meningsskiljaktigheter inte tas till domstol.
Full enighet krävs för förvaltning av egendom
Enligt samäganderättslagen krävs som huvudregel full enighet mellan ägarna för att beslut ska kunna fattas kring egendomen. Full enighet mellan delägarna gäller oberoende av hur stora andelar varje ägare har i egendomen.
Räddningsåtgärder kräver inte full enighet
Om egendomen är i behov av en akut räddningsåtgärd krävs inte full enighet mellan delägarna. Om exempelvis ett fritidshus är i brådskande behov av reparation krävs inte full enighet mellan delägarna för att anlita reparationshjälp.
I en sådan situation kan en ensam delägare anlita reparationshjälp utan att först inhämta övriga ägares samtycke. De kostnader som uppstår i samband med räddningsåtgärderna ska delas mellan ägarna i proportion till deras ägarandelar.
Samäganderättsavtal för bil
Om du äger en bil tillsammans med någon annan kan det vara en god idé att upprätta ett samäganderättsavtal. I avtalet kan ni reglera frågor om bilens skötsel och vad som gäller vid eventuell försäljning av bilen. Det kan exempelvis vara lämpligt att upprätta ett avtal om bilen delas mellan sambor.
Samäganderättsavtal för bostadsrätt
För fastigheter och fritidshus rekommenderas att upprätta ett samäganderättsavtal. Det gäller även för en gemensamt ägd bostadsrätt. Högsta domstolen har fastslagit att lagen om samäganderättsavtal i väsentliga delar även gäller för bostadsrätter, om inte annat avtalats i ett samäganderättsavtal. Genom ett samäganderättsavtal är det möjligt för delägarna att själva reglera viktiga frågor om bostadsrättens förvaltning och ägande.
Lott i godset
Enligt samäganderättslagen har varje ägare en viss lott i det man äger tillsammans. Med lott menas samma sak som ideell andel. Samäganderätt kan därför endast gälla en ideell andel av en tillgång som inte enkelt kan urskiljas från hela tillgången. Det kan till exempel vara att äga 10 % av en sommarstuga eller 50 % av en ridhäst.
Delägaren äger däremot inte någon konkret del i godset. Detta har stor betydelse om exempelvis en del av den samägda egendomen skulle minska eller öka i värde. Alla delägare får del av en vinst i förhållande till sitt ägande och ingen av dem kan tvingas att bära en förlust ensam.
Fördelning av andelarna
Om det inte finns något bevis för att en part äger en större andel än någon annan, anses tillgången innehas med lika stor andel för varje delägare. Detta är endast ett utgångsläge som varje delägare får motbevisa.
Parterna får också avtala om någon annan fördelning av ägandet. De kan exempelvis göra upp att en av delägarna ska ha 50 % medan de två övriga har 25 % vardera osv. Ett sådant avtal gäller även om fördelningen av ägandet inte motsvarar vad var och en har betalat.
Kostnader
Samtliga delägare ska dela på kostnaderna för förvaltningen av den samägda egendomen. Kostnaden fördelas mellan delägarna beroende på hur stor andel var och en har i egendomen. De kostnader som kan uppkomma är t.ex. kostnad för:
1.
Att utse en god man.
2.
Gode mannens förvaltning av egendomen.
3.
Auktion.
Om det uppstått en nödsituation måste de som inte kunnat kontaktas för att fatta beslut vara med och dela på kostnaderna de andra har haft för att lösa situationen.
Arv, gåva, testamente
Samma regler gäller om du har fått egendomen i arv, testamente eller gåva som då samägare har förvärvat egendomen genom avtal och köp.
God man vid oenighet
Om delägarna inte kan komma överens om hur man ska använda tillgången har varje delägare rätt att vända sig till tingsrätten för att få en god man utsedd. Tingsrätten kan då utse någon utomstående eller någon av delägarna att vara god man. Tingsrättens beslut om god man ska gälla för en viss tid. Den gode mannen är skyldig att förvalta tillgången på bästa sätt för delägarna.
Om delägarna inte kommer överens om hur man ska göra med tillgången får de anmäla till tingsrätten att de återtar förvaltningen av godset. Då upphör uppdraget att vara god man. Uppdraget som god man kan också upphöra genom att någon av delägarna löser ut de andra eller att gemenskapen upphör på något annat sätt. Det kan t.ex. vara att den samägda egendomen förstörs.
Rätt att kräva försäljning av egendomen
Delägarna kan komma överens i förväg om hur de ska lösa eventuella kommande konflikter om hur egendomen ska användas. Har man inte gjort upp om något, har varje delägare rätt att begära hos tingsrätten att den samägda egendomen ska säljas på auktion.
Tingsrätten utser då en god man för att genomföra auktionen och fördela köpeskillingen mellan delägarna. Det är den gode mannen som bestämmer försäljningsvillkoren, men om tingsrätten på begäran av någon av delägarna har bestämt ett lägsta pris måste den gode mannen rätta sig efter det.
Fast egendom
Då den samägda egendomen är en fastighet kan någon av delägarna kräva att fastigheten ska klyvas i stället för att säljas på auktion. Den av delägarna som vill att fastigheten ska klyvas måste ansöka om klyvning och anmäla detta till tingsrätten innan man har fattat beslut om försäljning. Tingsrätten får dock besluta att skjuta upp auktionen för att ge delägarna tid att lämna in sin ansökan om klyvning och för att se om en klyvning kan godkännas.
Undvik tvångsförsäljning
Om det inte finns något samäganderättsavtal gäller samäganderättslagen. Enligt denna lag kan tingsrätten bestämma att egendom ska tvångsförsäljas om delägarna till egendomen inte kan komma överens om förvaltningen.
Den möjligheten tillämpas exempelvis när delägarna inte kan komma överens om huset ska säljas eller när delägare har ekonomiska svårigheter att lösa ut delägares ägarskap. Ett samäganderättsavtal är därmed en nödvändighet för att eliminera risken för att gemensamt ägd egendom säljs mot någon delägares vilja.
Det finns också andra regler i lagen som delägare eventuellt inte anser önskvärda för situationen i fråga, vilket kan undvikas genom ett samäganderättsavtal. Ett samäganderättsavtal kan minimera risken för onödiga meningsskiljaktigheter, eftersom delägarnas rättigheter och skyldigheter klarlagts på förhand i samäganderättsavtalet.
Makar och sambor
Det är oftast i förhållandet mellan makar och sambor som det kan vara osäkert om samäganderätt råder och det gäller främst i fråga om egendom i det gemensamma hemmet eller egendom som finns i anslutning till bostaden.
Makar och samäganderätt
Samäganderättslagen har egentligen inte utformats för att reglera egendomsförhållandena mellan makar. Lagen gäller dock när makar äger med samäganderätt. Detta framgår bland annat av förarbetena till äktenskapsbalken.
Enligt samäganderättslagen krävs samtycke av alla delägare för att man ska kunna fatta beslut om den samägda egendomen. Varje delägare får dock fatta beslut som är brådskande om de andra delägarna inte kan kontaktas. När samägare är gifta måste dock den make som exempelvis vill sälja den gemensamma bostaden ha domstolens godkännande om det inte går att få kontakt med maken.
Den av makarna som har störst behov av bostaden och bohaget har rätt att under vissa förutsättningar få egendomen på sin lott vid en bodelning. Samäganderättslagen får inte lägga några hinder i vägen för de familjerättsliga reglerna.
Betydelsen av formen för ägandet mellan makar
Normalt spelar det ingen roll vem av makarna som äger vad. Så länge makarna är gifta får båda använda allt i hushållet, och vid en skilsmässa delar de normalt lika på värdet av allt giftorättsgods. Vid en bodelning får den make som äger en tillgång räkna bort sina skulder från tillgångens värde innan han måste dela med sig till maken. Ägarmaken har dessutom rätt att bestämma vad den andra (fattigare) maken ska få vid lottläggningen, så kallad anvisningsrätt.
Vid samäganderätt kan varje make maximalt räkna av skulder motsvarande värdet av hans andel i egendomen. Eftersom båda är ägare kan ingen av dem ensidigt bestämma vem som ska få tillgången på sin lott.
Gemensamma bankkonton
Då en make sätter in pengar på sitt eget bankkonto är han ensam ägare till hela behållningen på kontot. Pengar på ett gemensamt bankkonto ägs av makarna tillsammans med samäganderätt. Det kan bli problem att bestämma hur stor del vardera maken äger när löpande insättningar på och uttag från ett gemensamt bankkonto görs.
Enligt samäganderättslagen ska varje makes andel bestämmas efter hur mycket han har satt in. Den make som hävdar att han äger mer än den andre måste dock kunna bevisa hur mycket han har satt in i förhållande till sin maka. Makarnas respektive andel i kontot kan också bestämmas på något annat sätt om makarna har gjort upp om det.
Vanliga frågor om samäganderättsavtal
Det finns en hel del frågor som bör tas upp och besvaras i ett samäganderättsavtal. Till saker som bör klaras upp hör nyttjandet, förvaltningen samt bestämmanderätten över egendomen mellan delägarna.
Vinst från försäljning av samägd egendom fördelas i förhållande till respektive delägares andelsinnehav. Samma sak gäller kostnader. Om det t.ex. finns fem delägare och där inget annat avtalats, betalar delägarna 20 % vardera av kostnaderna, förutsatt att de äger lika andelar.
Ytterligare läsning
Det är oftast ganska enkelt att klargöra när samäganderätt till viss egendom föreligger. Det är i första hand i förhållandet mellan makar och sambor som det kan vara osäkert om samäganderätt råder.
När två eller flera personer gemensamt förvärvar viss egendom genom köp har de frihet att bestämma andelarnas storlek, exempelvis i förhållande till hur mycket pengar var och en har bidragit med.
KONTAKTA OSS
Våra öppettider
Måndag - fredag 10.00 - 18.00
Lördag 12.00 - 16.00
E-postadress:
Info@justiflex.se