Kan jag sälja vårt gemensamma hus med min partners framtidsfullmakt?
Vidarefullmakt är ingen väg runt jäv. Att låta någon annan skriva under åt dig undanröjer inte din intressekonflikt. En ersättare som din partner själv utsett är en annan fråga. Se reglerna om jäv och vidarefullmakt
Din partner har blivit sjuk och behöver ett annat boende. Huset är för stort, kostnaderna fortsätter och ni har sedan länge skrivit framtidsfullmakter för varandra. Då borde du väl kunna anlita en mäklare och skriva under försäljningen för er båda?
Här finns ett hinder som lätt upptäcks först när köpekontraktet ska undertecknas: du kan ha en framtidsfullmakt som omfattar försäljning men ändå vara jävig att företräda din partner i just affären.
Att ni är överens i familjen eller får ett bra pris räcker inte för att lösa behörighetsfrågan. Bedömningen vid samägande är Lantmäteriets tillämpning av jävsregeln, inte ett HD-prejudikat. Hela framtidsfullmakten blir däremot inte automatiskt ogiltig. Det är företrädandet i den aktuella affären som behöver lösas. Källa: Lantmäteriets vägledning.
Det här får du av guiden
- Skillnaden mellan en giltig fullmakt, rätt omfattning och jäv.
- Varför ett gemensamt hus kan kräva en annan företrädare.
- När en ersättare i fullmakten kan hjälpa.
- Hur god man och överförmyndarens försäljningssamtycke hänger ihop.
- Vad som behöver kontrolleras före kontrakt, tillträde och fördelning av pengarna.
- Vanliga misstag, ett klickbart snabbtest och en konkret arbetsgång.
Varför kan jag vara jävig när vi vill samma sak?
En fullmaktshavare får inte företräda fullmaktsgivaren i en fråga där vissa motparts- eller intressekonflikter finns. Regeln omfattar bland annat fullmaktshavarens egna intressen.
Det krävs inte att någon försöker lura sin partner. Redan en objektiv risk för motstridiga intressen kan räcka. Bedömningen avgörs inte av fullmaktshavarens egen uppfattning om saken. Lag och förarbeten.
Lantmäteriet bedömer att ett sådant jäv finns när en delägare undertecknar en överlåtelse både för egen räkning och för den andra delägaren med framtidsfullmakt. Ett marknadsmässigt pris eller familjens enighet undanröjer inte detta hinder. Lantmäteriets bedömning.
Exempel: försäljningen verkar självklar
Anna och Johan äger halva huset var. Johan har blivit allvarligt sjuk. Anna vill sälja huset och köpa en mindre bostad. En utomstående köpare erbjuder ett pris som stämmer med värderingen.
Det finns ändå flera beslut där deras ekonomiska intressen behöver hållas isär:
- Vilket pris och vilka garantier ska säljarna acceptera?
- Hur ska kostnader och lån belasta respektive part?
- Hur ska pengarna efter försäljningen fördelas?
- Ska Johans pengar användas till en ny bostad, och vilken ägarandel får han då?
En oberoende företrädare behöver kunna bedöma Johans situation utan att samtidigt företräda Annas egna intressen.
Om min partner ensam äger huset då?
Inte heller ensam äganderätt löser alltid problemet. Lantmäteriet pekar på att en fastighet som är makarnas eller sambornas gemensamma bostad kan medföra en intressekonflikt genom kopplingen till bodelning och övertaganderätt.
Däremot innebär en parrelation eller ett släktskap inte i sig att fullmaktshavaren är jävig i alla frågor. Lantmäteriets vägledning.
Fyra kontroller före en husförsäljning
Att dokumentet heter ”framtidsfullmakt” besvarar inte hela frågan.
| Kontroll | Vad behöver klarläggas? | Vad kontrollen inte avgör |
|---|---|---|
| Giltighet | Upprättades fullmakten av någon med tillräcklig beslutsförmåga och med rätt formkrav? | Om den har börjat gälla. |
| Ikraftträdande | Är förutsättningarna för att använda den uppfyllda? | Om husförsäljning omfattas. |
| Omfattning | Ger handlingen behörighet för försäljningen och de aktuella momenten? | Om den utsedda personen är ojävig. |
| Jäv | Kan företrädaren eller någon i lagens jävskrets ha motstridiga intressen? | Om försäljningen i övrigt är ekonomiskt lämplig. |
Kontrollerna behöver göras var för sig. En domstolsprövning av ikraftträdandet ersätter exempelvis inte jävsbedömningen inför försäljningen.
Måste fastighetsförsäljning uttryckligen stå i fullmakten?
Inte alltid. Lantmäteriets handbok anger att bland annat försäljning generellt kan omfattas av en oinskränkt framtidsfullmakt eller en som omfattar ekonomiska angelägenheter.
Det är därför för kategoriskt att säga att fullmakten alltid måste innehålla ordet ”fastighetsförsäljning”. Samtidigt måste hela formuleringen och eventuella begränsningar granskas. En fullmakt som bara gäller vissa bankärenden kan inte utan vidare användas till en husaffär. Lantmäteriets handbok.
Vid nyupprättande är tydlighet värdefull. Det bör gå att förstå vilka bostadsaffärer som omfattas, vem som får agera och vem som ska träda in vid jäv.
När får framtidsfullmakten börja användas?
En diagnos, hög ålder eller en flytt till särskilt boende är inte automatiskt tillräckligt. Lagens förutsättningar gäller personens förmåga att hantera de angelägenheter som fullmakten omfattar. Oförmågan ska vara varaktig och i huvudsak föreligga.
Fullmaktshavaren bedömer normalt ikraftträdandet. Domstolsprövning ska ske om fullmakten kräver det och kan också begäras av fullmaktshavaren. När fullmakten tas i bruk finns dessutom en skyldighet att underrätta bland annat fullmaktsgivaren, make eller sambo och närmaste släktingar. Reglerna om ikraftträdande.
Om din partner fortfarande kan förstå och fatta beslut om försäljningen kan eget undertecknande eller en vanlig fullmakt behöva övervägas. Att en framtidsfullmakt har tagits i bruk tar inte automatiskt bort personens rättsliga handlingsförmåga. Den faktiska förmågan i den aktuella situationen måste bedömas. Lantmäteriets handbok.
Kan ett barn eller en ersättare skriva under i stället?
Det kan vara möjligt om din partner själv har utsett personen i framtidsfullmakten och villkoren ger personen rätt att agera i situationen.
Kontrollera särskilt:
- om ersättaren får träda in vid jäv, eller bara vid exempelvis dödsfall,
- om personen får agera självständigt,
- om uppdraget omfattar försäljningen,
- om ersättaren själv har en intressekonflikt.
Att ett barn är utsett innebär inte automatiskt jäv. Men ett barn som också äger en del av huset, ska köpa det eller företräder någon annan med motstridiga intressen behöver bedömas särskilt.
En ersättare som din partner har utsett är inte samma sak som någon du själv ger en ny fullmakt. En vidarefullmakt har särskilda förutsättningar. Den är ingen allmän möjlighet att föra över en försäljningsbehörighet som du själv saknar på grund av jäv. Reglerna om jäv och vidarefullmakt.
God man för affären: så fungerar lösningen
När fullmaktshavaren är jävig finns en särskild lösning: fullmaktshavaren begär att överförmyndaren utser en god man. Begäran enligt denna regel görs alltså hos överförmyndaren, inte hos tingsrätten.
Uppdraget kan avse den aktuella försäljningen. Det behöver inte innebära att en god man tar över hela partnerns ekonomi. Du kan då företräda dig själv som delägare, medan den gode mannen företräder din partner inom sitt uppdrag. Regeln om god man vid jäv.
En god man kan inte fylla en lucka i fullmakten
Detta är en viktig begränsning: en god man som utses med stöd av just jävsregeln får inte större behörighet än framtidsfullmakten ger.
Om försäljningen inte omfattas av fullmakten räcker det därför inte att byta företrädare genom denna bestämmelse. Då behöver en annan rättslig grund utredas, exempelvis ett godmanskap med ett lämpligt uppdrag. Begränsningen framgår uttryckligen av förarbetena. Förarbetena om uppdragets omfattning.
Att utse god man är inte samma sak som att godkänna försäljningen
När en god man säljer den enskildes fastighet krävs dessutom överförmyndarens samtycke till försäljningen.
| Fråga | Vad prövas? |
|---|---|
| Vem ska företräda partnern? | Förordnande av god man och uppdragets omfattning. |
| Får den gode mannen genomföra försäljningen? | Överförmyndarens samtycke till den aktuella åtgärden. |
| Hur ska affären genomföras? | Avtal, villkor, betalning, lån, tillträde och redovisning. |
Försäljningen ska vara lämplig med hänsyn till egendomen, den enskildes behov och samlade tillgångar. Ett förordnande ger alltså inte ett obegränsat försäljningstillstånd. Föräldrabalkens regler om samtycke.
Detta samtyckeskrav gäller när gode mannen agerar. Det ska inte beskrivas som ett generellt krav vid varje försäljning genom en behörig och ojävig framtidsfullmaktshavare.
Behöver överförmyndaren godkänna innan kontraktet skrivs?
Arbetsgången behöver samordnas med överförmyndaren och mäklaren. Ett kontrakt kan behöva undertecknas med ett uttryckligt villkor om överförmyndarens samtycke och därefter lämnas in för prövning.
Norrtälje kommun anger exempelvis att ett undertecknat kontrakt ska bifogas ansökan och rekommenderar ett samtyckesvillkor. Underlag om marknadspris, boendesituation och försäljningens skäl efterfrågas också. Kontrollera de praktiska dokumentkraven hos den ansvariga överförmyndaren. Exempel på kommunal handläggning.
Boka inte ett ovillkorligt tillträde utifrån antagandet att alla beslut kommer att vara klara ett visst datum.
Tre frågor som ofta blandas ihop
Vem får skriva under för ägaren?
Det handlar om egen underskrift, fullmakt eller annan ställföreträdare. En framtidsfullmakt måste vara användbar för just affären, och företrädaren får inte vara jävig.
Krävs även makes eller sambos samtycke?
Samtycke till en bostadsöverlåtelse är en separat fråga. Det ersätter inte ägarens egen underskrift eller en behörig företrädares underskrift.
Läs mer i Får mitt ex sälja eller belåna bostaden utan mitt samtycke?.
Hur hanterar banken lån och pengar?
Bankens kontroll av företrädaren, lösen av bolån och utbetalning av likviden behöver planeras. Att banken har accepterat fullmakten för löpande betalningar avgör inte om den kan användas i en husförsäljning.
Läs vad du kan göra när banken inte accepterar framtidsfullmakten.
Vad händer med pengarna efter försäljningen?
Fullmakten gör dig till företrädare, inte till ägare av partnerns pengar. Försäljningslikviden behöver kunna följas från köparen till respektive ägare.
Dokumentera därför:
- köpeskillingen,
- försäljningskostnaderna,
- vilka lån som löses och hur de belastar parterna,
- hur nettot fördelas,
- vart respektive belopp betalas,
- hur kommande skatt ska hanteras.
Exempel: pengarna behövs till en ny bostad
Anta att huset ägs till hälften var och säljs för 5 miljoner kronor. Efter gemensamma försäljningskostnader och lösen av lån återstår 2,8 miljoner kronor.
Om kostnader och skuld slutligt ska belasta ägarna lika och inga andra mellanhavanden påverkar fördelningen, blir det 1,4 miljoner kronor var före eventuell skatt.
Om du därefter vill använda hela beloppet till en ny bostad där bara du ska stå som ägare uppstår en ny fråga. Partnerns 1,4 miljoner kronor blir inte dina genom försäljningen.
Ett nytt gemensamt köp kräver också en bedömning av företrädande, ägarandelar, finansiering och jäv. Ett uppdrag för försäljningen ska inte utan vidare behandlas som ett uppdrag för nästa bostadsaffär.
När god man medverkar behöver även redovisningen till överförmyndaren och hanteringen av partnerns konto följas. Spara likvidavräkning och underlag som visar hur pengarna har fördelats och betalats ut. Exempel på redovisningsunderlag.
Vanliga och dyra misstag
-
Du skriver under för er båda eftersom fullmakten nämner huset.
Konsekvens: Jävet kan medföra att överlåtelsen inte är giltig.
Nästa steg: Kontrollera både omfattning och företrädare före kontrakt.
-
Du utgår från att ett bra pris tar bort jävet.
Konsekvens: Behörighetsproblemet finns kvar trots en bra affär.
Nästa steg: Ordna en behörig och ojävig företrädare.
-
Du låter ett barn skriva under utan att kontrollera reservvillkoret.
Konsekvens: Barnet kanske saknar rätt att träda in.
Nästa steg: Läs exakt när och hur ersättaren får agera.
-
Du behandlar beslutet om god man som ett godkännande av försäljningen.
Konsekvens: Ett nödvändigt samtycke kan saknas.
Nästa steg: Håll förordnande och försäljningssamtycke isär.
-
Du planerar att komplettera fullmakten efter att beslutsförmågan gått förlorad.
Konsekvens: En giltig utvidgning kanske inte längre kan göras.
Nästa steg: Granska handlingen medan partnern fortfarande kan ta ställning.
-
Du använder partnerns likvid till en bostad som bara du äger.
Konsekvens: Partnerns ekonomiska rätt kan åsidosättas.
Nästa steg: Utred ägande, finansiering och behörighet för nästa affär separat.
Jäv är här en fråga om behörighet. Lantmäteriet beskriver att en överlåtelse genom en jävig framtidsfullmaktshavare kan vara ogiltig. Utgå inte från att problemet alltid kan lösas genom en komplettering efter underskrift. Lantmäteriets vägledning.
Underlaget som behövs inför nästa steg
| Underlag | Vad det hjälper till att klarlägga |
|---|---|
| Hela framtidsfullmakten och eventuella ändringar | Omfattning, företrädare, ersättare och villkor. |
| Underlag om ikraftträdandet | Varför fullmakten får användas och om domstolsprövning krävs. |
| Fastighetsutdrag och förvärvshandlingar | Ägare, andelar och relevanta inskrivningar. |
| Uppgifter om lån och pantsättning | Vad som behöver lösas eller hanteras med banken. |
| Värdering, bud och avtalsutkast | Pris, villkor och planerat genomförande. |
| Plan för partnerns boende och ekonomi | Hur försäljningen tillgodoser partnerns behov. |
| Beslut om god man och eventuella samtycken | Vem som får agera och vilka åtgärder som är godkända. |
Skicka hela handlingar vid granskning. En sida med underskrifter eller en bild av formuleringen ”alla ekonomiska angelägenheter” räcker sällan för att bedöma helheten.
Snabbtest: är försäljningen redo att gå vidare?
Sex frågor hjälper dig att sortera underlaget. Svaren behandlas bara i din webbläsare. Testet avgör inte om fullmakten är giltig eller om en försäljning får genomföras.
Så agerar du steg för steg
- Samla handlingarna. Ta fram fullmakten, ägaruppgifterna, lånen och den tänkta försäljningsplanen.
- Kontrollera giltighet och ikraftträdande. Klarlägg varför fullmakten får användas och vilka underrättelser eller beslut som behövs.
- Läs omfattningen. Bedöm försäljningen och de närliggande åtgärderna utifrån hela fullmakten.
- Pröva jävet. Kontrollera samägande, gemensam bostad, köpare och andra berörda intressen.
- Ordna rätt företrädare. Utred en behörig ersättare eller begär god man hos överförmyndaren enligt rätt bestämmelse.
- Samordna kontrakt och samtycken. Stäm av med mäklare, bank och, när god man agerar, överförmyndaren.
- Planera tillträde och utbetalningar. Gör det tydligt hur lån, kostnader och nettolikvid ska hanteras.
- Redovisa och avgränsa nästa uppdrag. Spara underlagen och bedöm ett eventuellt nytt bostadsköp separat.
Vanliga frågor om att sälja hus med framtidsfullmakt
Måste en framtidsfullmakt alltid godkännas av tingsrätten?
Nej. Fullmaktshavaren bedömer normalt när den träder i kraft. Domstolsprövning krävs om fullmakten föreskriver det och kan också begäras av fullmaktshavaren. En prövning av ikraftträdandet avgör inte jävet vid en viss försäljning. Regler om ikraftträdande.
Kan jag använda anhörigbehörigheten i stället?
Inte för att sälja huset. Anhörigbehörigheten gäller ordinära rättshandlingar med anknytning till den dagliga livsföringen. Den ger ingen allmän rätt att genomföra en fastighetsförsäljning. Föräldrabalkens regel om anhörigbehörighet.
Kan mäklaren godkänna fullmakten så att vi slipper god man?
Mäklaren kan granska handlingarna och hjälpa till med processen. Men en mäklares bedömning undanröjer inte jäv eller skapar en behörighet som saknas.
Får jag köpa min partners andel själv?
Då är du köpare och har ett tydligt eget intresse i affären. Du ska inte utgå från att du samtidigt kan företräda partnern som säljare. Företrädande, marknadsvärde, villkor och eventuell myndighetsprövning behöver utredas.
Måste vi skriva en helt ny framtidsfullmakt om jag är jävig?
Inte nödvändigtvis. Hindret kan gälla en viss affär och hanteras genom en behörig ersättare eller en god man. En ny eller utvidgad fullmakt kräver däremot att fullmaktsgivaren fortfarande uppfyller förutsättningarna för att upprätta den.
Löser en digitalt signerad framtidsfullmakt problemet?
Nej. Sedan den 1 juli 2026 finns regler om avancerad elektronisk underskrift för framtidsfullmakter. Övriga formkrav, bland annat två vittnens samtidiga närvaro, måste fortfarande uppfyllas. Signeringssättet undanröjer inte jäv. Lagändringen om elektronisk underskrift.
Vad gör jag om jag misstänker att fullmakten missbrukas?
Då behöver granskning och skyddsåtgärder bedömas utöver den planerade försäljningen. Läs guiden om missbruk av framtidsfullmakt för frågor om redovisning, granskare och överförmyndarens möjligheter att ingripa.
Vad händer om min partner avlider innan affären är klar?
Dödsfallet kräver en ny bedömning av företrädandet och de åtgärder som återstår. Utgå varken från att fullmakten alltid upphör omedelbart eller att den kan användas oförändrat till allt. Läs framtidsfullmakt efter dödsfall.
Få fullmakten och försäljningen bedömda före underskrift
Det viktiga är att veta vem som får företräda din partner, vilka beslut som behövs och hur partnerns ekonomiska intressen ska tas till vara genom hela affären.
Justiflex erbjuder en skriftlig juridisk bedömning för 3 900 kr inklusive moms. Bedömningen kan klargöra:
- om framtidsfullmakten kan användas för den planerade försäljningen,
- om samägandet eller andra förhållanden medför jäv,
- om en utsedd ersättare kan agera eller om god man behöver övervägas,
- vilka frågor om avtal, samtycken och försäljningslikvid som behöver lösas.
Bedömningen är ett avgränsat första steg. Upprättande av handlingar, myndighetskontakter och fortsatt biträde avtalas separat om det behövs.
Få husförsäljningen bedömd – 3 900 kr inklusive moms
Läs också kundernas omdömen om Justiflex på Reco.
Källor och rättslig fördjupning
Källorna är kontrollerade den 1 oktober 2026. Lantmäteriets vägledning och handbok beskriver myndighetens tillämpning. De ska inte förväxlas med ett HD-avgörande.
Lantmäteriets jävsbedömning. Jävsbestämmelsen i lagen om framtidsfullmakter – frågor och svar. Om bland annat samägande, gemensam bostad och konsekvenser vid överlåtelse.
Jäv och god man för den aktuella frågan. 17 § lagen om framtidsfullmakter och prop. 2016/17:30, särskilt s. 121–122. Fullmaktshavaren begär god man hos överförmyndaren. Den gode mannen får inte större behörighet än framtidsfullmakten ger.
Omfattning och fastighetsinskrivning. Lantmäteriets Handbok Fastighetsinskrivning, avsnitt 4.2.5.1 om framtidsfullmakt. Om behörighet, handlingsförmåga och inskrivningsärenden. PDF och sidnumrering kan uppdateras.
Giltighet, ikraftträdande och underrättelse. 1–5 och 9–14 §§ lagen om framtidsfullmakter. Domstolens prövning av ikraftträdandet är en annan fråga än jäv vid en viss affär.
Vidarefullmakt är ingen väg runt jäv. 17 och 29–30 §§ lagen om framtidsfullmakter. En tillfällig ersättare för vardagliga åtgärder och professionell hjälp i en särskild fråga är inte en generell rätt att delegera bort jävet.
Överförmyndarens samtycke vid god mans försäljning. 14 kap. 11 § föräldrabalken. Skilj beslutet om vem som företräder från samtycket till själva försäljningen.
Anhörigbehörighet. 17 kap. 1 § föräldrabalken. Behörigheten gäller ordinära rättshandlingar med anknytning till den dagliga livsföringen.
Elektronisk underskrift från den 1 juli 2026. SFS 2026:498 och 4–4 a §§ lagen om framtidsfullmakter. Avancerad elektronisk underskrift ändrar inte jävsreglerna eller kravet på två samtidigt närvarande vittnen.
Exempel på kommunal handläggning. Norrtälje kommun: försäljning och förvärv av fastighet, bostadsrätt eller tomträtt. Om ansökningsunderlag, villkor och redovisning. Den ansvariga överförmyndarens praktiska krav ska kontrolleras i det enskilda ärendet.
Kan jag sälja vårt gemensamma hus med min partners framtidsfullmakt? Läs mer »
