SÀrskilda regler för köp och försÀljning av fastighet
1 maj 2024
SÀrskilda regler för köp och försÀljning av fastighet
För köp och försĂ€ljning av fastigheter gĂ€ller sĂ€rskilda regler vilket framgĂ„r av 4 kap. jordabalken (1970:994). Dessa regler skiljer sig i mĂ„nga avseenden frĂ„n vad som gĂ€ller vid köp och försĂ€ljning av lös egendom. I samband med ett fastighetsköp mĂ„ste man bland annat ta hĂ€nsyn till följande tvingande regler.Â
- Avtalet ska vara skriftligt.Â
- Ett löfte eller en utfĂ€stelse att sĂ€lja en fastighet Ă€r inte giltigt.Â
- Lagstiftaren har i jordabalken uttryckligen angett vad som tillhör en fastighet. Â
- I övrigt har parterna stor frihet att utforma avtalet som de vill.Â
Avtalets form och utseende
I 4 kap. Jordabalken framgĂ„r vilka formkrav som Ă€r förknippade med ett fastighetsköp. Ett avtal om fastighetsköp ska vara undertecknat av bĂ„da parterna och sĂ€ljarens namnteckning ska bevittnas av tvĂ„ personer. Köpehandlingen ska innehĂ„lla en köpesumma och en förklaring att sĂ€ljaren överlĂ„ter fastigheten pĂ„ köparen. Â
Formkravet vid fastighetsköp innebĂ€r att ett löfte att sĂ€lja en fastighet inte Ă€r bindande, inte ens om det givits skriftligen. En option (förhandsrĂ€tt) att köpa en fastighet Ă€r inte giltig. Om fastigheten först förs över till ett bolag kan dock ett fullt giltigt optionsavtal ingĂ„s i frĂ„ga om aktierna eller andelarna i bolaget.Â
Vid fastighetsköp upprĂ€ttas ofta dubbla köpeskillingar. Först ett köpekontrakt och dĂ€refter ett sĂ„ kallat köpebrev. Köpekontraktet innehĂ„ller de fullstĂ€ndiga villkoren mellan parterna medan köpebrevet Ă€r mer kortfattat. BĂ„da handlingarna mĂ„ste dock uppfylla jordabalkens formkrav. Köpebrevet, som egentligen Ă€r ett kvitto och betalningsbevis pĂ„ köpeskillingen, anvĂ€nds för att söka lagfart hos inskrivningsmyndigheten (www.lantmateriet.se).Â
StĂ€mpelskatt vid lagfart tas ut med 4,25 % av köpeskillingen om köparen Ă€r en juridisk person och 1,5 % i andra fall. Vid mera komplicerade fastighetsköp, t.ex. nĂ€r det gĂ€ller industrifastigheter, bör juridisk expertis anlitas.Â
Vad tillhör fastigheten?
I 2 kap. jordabalken framgĂ„r i detalj vad som hör till en fastighet och vad som dĂ€rmed omfattas vid en försĂ€ljning. Till fastigheten hör byggnader och byggnadstillbehör. Som byggnadstillbehör rĂ€knas bland annat:Â
- Bostad: KylskĂ„p och tvĂ€ttmaskin.Â
- Butikslokal: hylla, disk och skyltfönsteranordning.Â
- Fabrikslokal: kylsystem och flĂ€ktmaskiner.Â
Avtalets innehÄll
Vid försĂ€ljning av fastighet bör sĂ€ljaren och köparen sĂ€rskilt tĂ€nka pĂ„ följande:Â
SÀljaren bör tÀnka pÄ följande:
- Köparen bör betala en handpenning som han eller hon inte har rĂ€tt att fĂ„ tillbaka om han eller hon inte fullföljer köpet genom att skriva köpekontraktet.Â
- Om hela köpeskillingen inte betalas kontant bör sĂ€ljaren se till att fĂ„ fullgoda sĂ€kerheter.Â
- SĂ€ljaren bör försöka friskriva sig frĂ„n s.k. dolda fel, alltsĂ„ sĂ„dana fel som köparen inte borde ha upptĂ€ckt vid en undersökning av fastigheten.Â
- SĂ€ljaren bör upplysa köparen om de fel han kĂ€nner till. SĂ€ljaren har enligt ett rĂ€ttsfall frĂ„n Högsta domstolen (NJA 2007 s. 86, buller frĂ„n motocrossbana), en viss upplysningsplikt.Â
Köparen bör tÀnka pÄ följande:
- Köparen bör undersöka fastigheten noga för att kontrollera dess skick men ocksĂ„ vad som ingĂ„r i köpet. Helst bör han anlita en sĂ€rskild vĂ€rderingsman eller annan sakkunnig. Köparen bör inte acceptera en friskrivning för dolda fel.Â
- Köparen bör kontrollera att han eller hon kan anvĂ€nda fastigheten för avsett Ă€ndamĂ„l. Bland annat bör han eller hon kontrollera vilka tillstĂ„nd som kan behövas och att fastigheten uppfyller krav frĂ„n myndigheten m.m. Â
- Köparen bör undersöka vilka planer som gĂ€ller för omrĂ„det och vad som kan förvĂ€ntas i framtiden.Â
- Köparen bör helst inte betala hela köpeskillingen kontant. Den del av köpeskillingen som utestĂ„r kan nĂ€mligen rĂ€knas av mot köparens krav pĂ„ skadestĂ„nd om fastigheten inte uppfyller stĂ€llda krav i kontraktet eller om den har dolda fel.Â
- Köparen mĂ„ste se till att fastigheten inte belastas av servitut eller inteckningar utöver vad sĂ€ljaren uppgivit. Inteckningar (pantbrev) som ligger som sĂ€kerhet för lĂ„n mĂ„ste överlĂ€mnas till köparen. Â
Telefon:
Info@justiflex.se
MÄndag - fredag 10.00 - 18.00
Lördag 12.00 - 16.00
VÄra digitala tjÀnster kan anvÀndas 24/7
© 2025 Justiflex AB. GodkÀnd för F-Skatt.
Telefon:
Info@justiflex.se
MÄndag - fredag 10.00 - 18.00
Lördag 12.00 - 16.00
VÄra digitala tjÀnster kan anvÀndas 24/7
SÀrskilda regler för köp och försÀljning av fastighet LÀs mer »




