Bostadsrätt

Ni vill äga bostaden tillsammans. Du ska ge din partner halva huset eller lägenheten, och partnern ska ta över en del av bolånet. Inga pengar behöver ens passera mellan era konton.

Det kan ändå bli en försäljning i skatterättslig mening. Ett övertaget lån kan vara betalning, och en villa bedöms på ett annat sätt än en bostadsrätt. Har du ett gammalt uppskov kan skatt dessutom uppkomma även vid en ren gåva.

Det går att planera en överlåtelse. Men börja med siffrorna, villkoren och banken – innan ni skriver under och ändrar ägandet.

Guiden gäller svenska privatbostäder. Lantbruksfastigheter, näringsfastigheter, oäkta bostadsrätter och överlåtelser till bolag kan följa andra regler.

Villa och bostadsrätt – samma uppgörelse, olika skatt

Gåvoavsikt krävs. Huvudsaklighetsprincipen för fastigheter bygger på att överlåtelsen har gåvokaraktär. Rubriken ”gåvobrev” avgör inte ensam. Ersättningen, värdena och den verkliga innebörden måste stämma med upplägget.

För en fastighet används vid inkomstbeskattningen normalt överlåtelseårets taxeringsvärde. Når ersättningen upp till eller överstiger värdet för den överlåtna andelen behandlas överlåtelsen normalt som försäljning i sin helhet. ”Hela överlåtelsen” betyder här hela den andel du lämnar ifrån dig, inte den halva du behåller.

Vad räknas som betalning när du ger bort en halva?

Ersättningen kan bestå av mer än kontanter:

• pengar som partnern betalar till dig,
• lån som partnern faktiskt övertar som ersättning,
• en skuld som partnern betalar för din räkning,
• en revers där partnern lovar att betala senare.

Att betalningen skjuts upp innebär alltså inte att den försvinner ur bedömningen.

Samtidigt måste ni skilja ett verkligt låneövertagande från att någon bara läggs till som medlåntagare. Bankens avtal, er interna fördelning och överlåtelsehandlingen behöver visa vad som faktiskt händer. Sätt inte slentrianmässigt ersättningen till ”halva bolånet” utan att kontrollera upplägget.

Räkneexempel: en miljon i ersättning

Anta följande:

• Bostaden är värd 4 000 000 kronor.
• Du överlåter hälften, värd 2 000 000 kronor.
• Du köpte hela bostaden för 2 000 000 kronor.
• Partnerns låneövertagande räknas i exemplet som 1 000 000 kronor i ersättning.
• Det finns en verklig gåvoavsikt. Vi bortser från förbättringsutgifter, försäljningsutgifter, kapitaltillskott, inre reparationsfond och uppskov.

Om det är en villa

Villans taxeringsvärde för överlåtelseåret är 3 000 000 kronor. Den överlåtna halvans taxeringsvärde är därför 1 500 000 kronor.

Ersättningen på 1 000 000 kronor understiger 1 500 000 kronor. Under de angivna förutsättningarna behandlas hela den överlåtna halvan som gåva vid inkomstbeskattningen. Ingen kapitalvinst beskattas enbart på grund av denna överlåtelse.

Det betyder inte att all skatt är utesluten. Stämpelskatt och ett eventuellt gammalt uppskov måste prövas för sig.

Om det är en bostadsrätt

Den överlåtna halvan är värd 2 000 000 kronor. Partnern betalar 1 000 000 kronor genom det antagna låneövertagandet.

Ersättningen motsvarar 50 procent av den överlåtna halvans marknadsvärde. Hälften av överlåtelsen behandlas därför som försäljning och hälften som gåva. Räknat på hela lägenheten säljer du en fjärdedel och ger bort en fjärdedel.

Du får alltså inte dra av inköpspriset för hela den överlåtna halvan mot ersättningen för den sålda delen. Det skulle blanda ihop försäljningen och gåvan.

Samma ersättning – olika skattemässig behandling. Siffrorna är ett avgränsat exempel. Verkliga avdrag, värden och tidigare uppskov kan förändra resultatet.

Villan har två gränser – och två taxeringsvärdeår

Det är vanligt att blanda ihop inkomstskatt och stämpelskatt. De prövar olika saker.

Det är alltså inte automatiskt samma årtal. Om gåvan görs ett år men lagfarten beviljas ett annat måste jämförelseåret kontrolleras. Saknat taxeringsvärde eller ändrade fastighetsförhållanden kan kräva annat värdeunderlag.

Gåva vid inkomstbeskattningen – men ändå stämpelskatt

Ändra villaexemplet: partnern tar över lån på 1 000 000 kronor och betalar dessutom 300 000 kronor. Den totala ersättningen är 1 300 000 kronor.

Anta att den överlåtna halvans relevanta taxeringsvärde är 1 500 000 kronor i båda prövningarna.

• 1 300 000 kronor ligger under 1 500 000 kronor: överlåtelsen behandlas som gåva vid inkomstbeskattningen, med de angivna förutsättningarna.
• 85 procent av 1 500 000 kronor är 1 275 000 kronor. Ersättningen är högre än gränsen, så stämpelskatt utgår.
• För en privatperson är stämpelskatten 1,5 procent av det högsta relevanta jämförelsebeloppet. Här blir det 1,5 procent × 1 500 000 = 22 500 kronor. Expeditionsavgift tillkommer.

85-procentsgränsen är inte en allmän gräns för skattefria gåvor. Den gäller denna stämpelskatteprövning och ska inte användas för bostadsrättens kapitalvinst.

Ett gammalt uppskov kan ge skatt även vid ren gåva

Har du skjutit upp beskattning av vinsten från en tidigare bostad? Då behöver du kontrollera uppskovet innan du överlåter en andel av ersättningsbostaden.

Vid gåva ska uppskovet normalt återföras för den del som ges bort. Det gäller även en gåva till make eller sambo. Det krävs inte att du får kontanter eller att själva gåvan ger en ny kapitalvinst.

Exempel: Ditt uppskovsbelopp är 800 000 kronor och du ger bort halva ersättningsbostaden. Då ska normalt 400 000 kronor återföras. Med 22 procents skatt motsvarar det 88 000 kronor.

Uppskov är en uppskjuten vinst, inte själva skatten. Kontrollera därför vilket belopp som faktiskt står i deklarationsunderlaget. Återföringen hanteras normalt på bilaga K2 i deklarationen året efter överlåtelsen.

Vilket inköpspris får partnern använda vid en framtida försäljning?

En gåva innebär normalt skattemässig kontinuitet: mottagaren tar över givarens skattemässiga situation för gåvodelen. Det följer av 44 kap. 21 § inkomstskattelagen.

Marknadsvärdet i gåvobrevet blir alltså inte automatiskt ett nytt inköpspris. En uppskattad ”halva värdet” kan därför ge en missvisande bild av vad partnern faktiskt får behålla efter en framtida försäljning.

I bostadsrättsexemplet får partnern en halv lägenhet genom två delar:

Det är varken halvans marknadsvärde på 2 000 000 kronor eller bara ersättningen på 1 000 000 kronor. Verkliga omkostnadsbelopp behöver även ta hänsyn till relevanta avdrag och bostadsrättens särskilda poster.

Läs också guiden om latent skatt och uppskov vid bodelning. Den beskriver en annan överlåtelsesituation, men hjälper dig att hålla framtida skatt och befintligt uppskov isär. Gåva och bodelning ska inte behandlas som samma sak.

Blir bolånet automatiskt hälften var?

Nej. Tre saker behöver stämma var för sig:

Om ni båda står på ett lån med solidariskt betalningsansvar kan banken normalt kräva hela betalningen av en av er. Att ni äger 50 procent var betyder inte att bankens krav alltid stannar vid hälften.

Du blir inte heller befriad från ett befintligt lån bara för att gåvobrevet säger att partnern ska ta över det. Banken behöver godkänna ett sådant byte av betalningsansvar. En intern överenskommelse binder inte ensam banken.

Be banken precisera skriftligen:

• vilka som ska vara låntagare efter överlåtelsen,
• om någon uttryckligen befrias från ett befintligt lån,
• vilken bostad och vilka andelar som ska vara säkerhet,
• om nya lån, nya pantbrev eller andra kostnader behövs,
• vilka villkor som måste vara uppfyllda innan ägarbytet genomförs.

Befintliga pantbrev för en fastighet försvinner inte vid gåvan. Om nya inteckningar behövs kan ytterligare skatt och avgifter uppkomma. Kontrollera den kostnaden med banken och Lantmäteriet, separat från skatten på själva överlåtelsen.

Läs mer om när banken inte släpper låneansvaret. Där står bankens beslut i centrum; här behöver lånevillkoren samordnas med gåvans skatteutfall.

Vilka handlingar behöver ni för ägarbytet?

Villa: gåvobrev, villkor och lagfart

Gåvohandlingen behöver uppfylla fastighetsöverlåtelsens formkrav. Fastighetsbeteckning, överlåten andel och överlåtelseförklaring måste vara tydliga. Både givare och mottagare ska underteckna.

För lagfartsansökan ska givarens underskrift vara bevittnad av två personer. Ansökan om lagfart ska normalt göras inom tre månader. Om gåvan förenas med villkor om låneövertagande eller betalning kan Lantmäteriet behöva underlag som visar att villkoret har uppfyllts.

Vid gåva mellan makar ska gåvohandlingen först registreras hos Skatteverket och därefter användas i lagfartsärendet. Följ Lantmäteriets anvisningar för gåva.

Bostadsrätt: skriftlig överlåtelse och medlemskap

Även en gåva av bostadsrätt kräver en skriftlig handling undertecknad av båda parter. Det ska framgå vilken lägenhet och vilken andel överlåtelsen gäller. Ersättningen och eventuella villkor behöver beskrivas korrekt.

Föreningen ska hantera överlåtelsen och mottagarens medlemskap. Det finns särskilda regler för andelsförvärv av makar och sambor, men kontrollera medlemskapsfrågan före överlåtelsen. Ett avslag kan få betydelse för giltigheten.

Bostadsrätten har inga pantbrev. Eventuell pantsättning och bankens medverkan måste ändå hanteras.

Blir den bortgivna halvan enskild egendom?

Inte automatiskt. Ägande och framtida bodelning är olika frågor.

Om du ger egendom till din make räcker det normalt inte att du själv skriver att gåvan ska vara mottagarens enskilda egendom. Äktenskapsbalkens vanliga regel om enskild egendom genom gåvovillkor avser gåvor från någon annan än den egna maken. Ett äktenskapsförord kan därför behövas. Det ska uppfylla sina egna form- och registreringskrav.

Registrering av en gåva mellan makar och registrering av ett äktenskapsförord fyller olika funktioner. Det ena ersätter inte det andra.

För sambor behöver ni bedöma om bostaden omfattas av sambolagens bodelningsregler och vad ett samboavtal ska reglera. Ett samboavtal överför inte äganderätt och befriar ingen från banklånet.

Läs även renovering i sambons bostad. Att betala renoveringar är en annan situation än att förvärva en fastighetsandel. Eget arbete och betalade fakturor skapar inte successivt ett ägarbyte.

Kan bodelning under äktenskapet vara ett alternativ?

För gifta kan en bodelning under bestående äktenskap ibland vara ett annat sätt att ändra ägandet. Det kräver bland annat att ni är överens och först gör en anmälan till Skatteverket. Handlingen måste avse en verklig bodelning som är tillåten enligt reglerna.

Det är inte en generell väg att göra varje överföring skattefri. Ett befintligt uppskov ska normalt återföras även när ersättningsbostaden överlåts genom bodelning under bestående äktenskap. Reglerna skiljer sig från vissa bodelningar vid separation eller dödsfall.

Bankens kreditavtal ändras inte automatiskt. Sambor har inte samma möjlighet att bodela under ett pågående samboförhållande. Jämför alternativen utifrån er situation innan ni väljer handling.

Sex vanliga och dyra misstag

Snabbtest: vad behöver ni kontrollera före gåvan?

Fem frågor hjälper er att sortera underlaget. Testet beräknar ingen skatt och avgör inte om överlåtelsen är giltig.

Ska partnern betala pengar, överta lån eller skriva en revers?

JaNejOsäker

Finns ett tidigare uppskov kopplat till bostaden?

JaNejOsäker

Är det oklart vilket belopp som faktiskt är ersättning för andelen?

JaNejOsäker

Saknas bankens skriftliga besked om ansvar och säkerhet efter överlåtelsen?

JaNejOsäker

Vill ni att den förvärvade andelen ska hållas utanför en framtida bodelning?

JaNejOsäker

Visa nästa kontrollBörja om

Svaren stannar i din webbläsare. De sparas inte och skickas inte in.

Underlaget ni behöver innan ni bestämmer upplägget

Samla handlingarna så att samma uppgifter används i gåvobrevet, hos banken och i skatteberäkningen:

• nuvarande ägare och den andel som ska överlåtas,
• ett rimligt underlag för marknadsvärdet,
• relevanta taxeringsvärden med rätt årtal för en fastighet,
• ursprungligt inköpspris och underlag för förbättringar,
• aktuellt uppskovsbelopp,
• låneavtal och bankens förslag till ändrat ansvar,
• all ersättning: kontanter, lån, reverser och andra åtaganden,
• befintliga äktenskapsförord, samboavtal och andra relevanta villkor.

Be om en bedömning som visar fyra separata resultat: vem som ska äga, vem som svarar mot banken, vilken skatt som kan uppkomma nu och vilket skattemässigt underlag mottagaren tar över.

Vanliga frågor om att ge bort halva bostaden

Finns det gåvoskatt när jag ger min partner halva bostaden?

Sverige har ingen gåvoskatt. Däremot kan överlåtelsen ge kapitalvinstskatt, återföring av uppskov och, för fastighet, stämpelskatt. Bostadstyp, ersättning och tidigare skatteunderlag måste bedömas.

Kan en gåva kombineras med att partnern tar över lån?

Ja, men ett låneövertagande kan räknas som ersättning. Då måste överlåtelsen bedömas utifrån reglerna för just villa eller bostadsrätt. Bankens godkännande av ändrat låneansvar är en separat fråga.

Gäller 85-procentsgränsen även för bostadsrätt?

Nej. Gränsen gäller stämpelskatt vid vissa gåvor av fastighet. En bostadsrätt bedöms i stället utifrån ersättningen i förhållande till marknadsvärdet och kan delas i en försäljningsdel och en gåvodel.

Ska jag jämföra med hela husets taxeringsvärde om jag ger bort hälften?

Nej. Ersättningen för den överlåtna halvan ska jämföras med motsvarande andel av det relevanta taxeringsvärdet. Kontrollera också årtalet: överlåtelseåret för inkomstbeskattningen och normalt året före lagfartsåret för stämpelskatten.

Måste uppskov återföras om jag ger bort en halva till min make?

Normalt ja, till den del gåvan avser ersättningsbostaden. Att mottagaren är din make eller att ingen betalning sker undantar inte i sig gåvan från återföring. Kontrollera uppskovsbeloppet och hur stor del som överlåts.

Blir vi ansvariga för exakt halva lånet var när vi äger hälften var?

Inte automatiskt. Ägarandel och betalningsansvar mot banken är olika saker. Vid solidariskt ansvar kan banken normalt kräva en låntagare på hela betalningen. Er interna fördelning måste hållas isär från kreditavtalet.

Får partnern använda dagens marknadsvärde som inköpspris senare?

Inte för gåvodelen. Där tar mottagaren normalt över givarens skattemässiga situation. För en bostadsrätt som delvis köps och delvis ges bort behöver de två delarnas omkostnadsbelopp beräknas var för sig.

Kan vi villkora överlåtelsen av att banken godkänner låneövertagandet?

Ett sådant upplägg kan vara möjligt, men villkoret måste utformas korrekt och samordnas med banken och formkraven för bostadstypen. Ett gåvobrev tvingar inte banken att bevilja kredit eller befria en låntagare.

Få överlåtelsen bedömd innan ni skriver under

Ett gåvobrev löser inte ensamt skatten, låneansvaret och nästa bodelning. En genomgång före underskrift kan visa vilka delar som behöver ändras och vilka underlag som saknas.

3 900 kr inklusive moms · skriftlig juridisk bedömning

• Bedömning av bostadstyp, ersättning och gåvokaraktär.
• Genomgång av kapitalvinst, uppskov och stämpelskattefrågan.
• Kontroll av hur ägandet och bankens villkor hänger ihop.
• Tydlig rekommendation om handlingar och nästa steg.

Bedömningen är ett avgränsat uppdrag till fast pris. Upprättande av gåvobrev, äktenskapsförord, andra avtal eller hjälp med deklarationen avtalas separat. En bedömning innebär ingen garanti för skattefrihet eller bankens godkännande.

Få överlåtelsen bedömd – 3 900 kr inklusive moms

Läs kundernas omdömen på Reco

Rättskällor och fördjupning

• Skatteverket: försäljning av småhus eller ägarlägenhet – gåva, ersättning och huvudsaklighetsprincipen.
• Skatteverket: försäljning av bostadsrätt – blandade överlåtelser, ersättning och vinstberäkning.
• Skatteverket: när ersättningsbostaden säljs eller övergår till ny ägare – återföring av uppskov vid gåva och bodelning.
• Lantmäteriet: stämpelskatt och avgifter – 85-procentsgränsen, jämförelseår och beräkningsunderlag.
• Lantmäteriet: ansökan vid gåva – handlingar, bevittning och lagfart.
• Inkomstskattelagen, särskilt 8 kap. 2 §, 44 kap. 21 § samt reglerna för privatbostäder och uppskov i 45–47 kap.
• Lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter, särskilt 5, 8 och 9 §§.
• Äktenskapsbalken, 7 kap. 2–3 §§, 8 kap. 1 § och 9 kap. 1 §. Sambolagen, särskilt 3–4 och 9 §§.
• Bostadsrättslagen, särskilt 2 kap. 3, 5–6 §§ och 6 kap. 4–5 §§.

Regler och vägledning kontrollerade den 20 oktober 2026. Räkneexemplen bygger på de angivna förutsättningarna och är inte en garanti om ett visst skatteutfall.